Artikkelit

Suomen kiinteistömarkkinat kiinnostavat edelleen sekä kotimaisia että kansainvälisiä sijoittajia. Tämänkin vuoden ensimmäisen puolivuotiskauden aikana on tehty merkittäviä transaktioita, joskaan ei kovin suuressa määrin logistiikka- ja tuotantokiinteistöistä. Merkittävin yksittäinen kauppa on edelleen HK:n Vantaan sale and leaseback -transaktio. Sen lisäksi logistisia ja tuotantokiinteistöjä on myyty Espoossa, Jyväskylässä, Lappeenrannassa ja Tampereella. Paikkakuntien määrä lisääntyi Cromwellin myytyä yhdellä kaupalla viisi teollisuuskiinteistöä.

Verkkokaupan kasvu on luonut terminaalitiloille aivan uutta kysyntää, minkä uskotaan kasvavan myös tulevaisuudessa. Koska verkkokaupassa liikkuvat tavarat ovat yksilöllisempiä ja vaativat tehokkaita järjestelmiä, on myös pienempien, hyvillä sijainneilla sijaitsevien tilojen kysyntä lisääntynyt.

Logistiikkatoimijoiden päämiessopimukset ovat lyhentyneet ja ovat nykyisen useimmiten alle viiden vuoden pituisia, mikä vaikuttaa operaattoreiden kykyyn ja haluun tehdä pitkiä kiinteistövuokrasopimuksia. Useissa tapauksissa tämä aiheuttaa ongelmia varsinkin uudisrakennusprojektien käynnistämiseen, koska sekä aloituspäätöksen tekeminen että rahoituksen saaminen voivat olla hankalia. Mikäli kuitenkin projekti käynnistetään ja siihen saadaan yli seitsemän vuoden pituinen vuokrasopimus, on sijoittajan tuottovaatimus alle 6 %, joissakin tapauksissa jopa n. 5 %.

Suomesta ei tule kansainvälistä logistista hubia sen paremmin sijaintinsa kuin vuokriensakaan johdosta, mutta se ei tarkoita, etteikö Suomi kiinnostaisi muita kuin sellaisia logistiikkayrityksiä, joiden liiketoiminta perustuu suurien tavaramäärien kuljettamiseen kuluttajille. Meneillään on merkittäviä investointeja mm. metsäteollisuuteen ja akkujen tuotanto Salossa vaatii yhä suurempaa määrää myös työvoimaa.

Suomi on kiinnostava sijaintipaikka myös datakeskuksille, joista Fortumin vastikään julkaisema hanke läntiselle Uudellemaalle käyköön esimerkkinä, vaikka muitakin hankkeita on vireillä ja alkamassa. Paperiteollisuuden toimialajärjestelyt ja paperin kulutuksen väheneminen varsinkin Euroopassa ovat tuoneet markkinoille tyhjiä paperintuotantohalleja. Näistä useat sopivat myös datan käsittelyyn, koska ne vaativat samantyyppistä infrastruktuuria kuin paperitehtaatkin: sähköä, jäähdytystä ja stabiilia ympäristöä. Kajaanin Renforsinrannan julkisuudessa esitelty Lumi-projekti olkoon esimerkkinä hyvin toteutetusta datakeskushankkeesta.

Tuotantokiinteistöt ovat edelleen suurelta osin käyttäjien omistamia, vaikka tässäkin segmentissä on havaittavissa ajattelutavan muutosta. Joitakin sale and leaseback -järjestelyjä on kylläkin tehty, mutta nykyinen IFRS-kirjanpitojärjestelmä on hidastanut niiden tekemistä, koska koko vuokra-ajan vuokra täytyy kirjata taseeseen velaksi. Toisaalta markkinatilanne olisi otollinen tuotantokiinteistöjen myymiselle, sillä pitkillä vuokrasopimuksilla tuottovaatimukset ovat tällä hetkellä alhaisia ja lähestyvät hyvien varasto- ja terminaalitilojen yieldiä. Jos siis investoiminen omaan ydinliiketoimintaan ylittää kiinteistöstä vaaditun tuoton, kiinteistön myyminen saattaa olla hyvin kannattavaa.

Uskomme, että kiinnostus hyviin logistiikka- ja tuotantokiinteistöihin jatkuu vilkkaana eikä ole odotettavissa ainakaan lähiaikoina, että tuottovaatimukset nousisivat. Kauppamäärää rajoittaa oikeastaan ainoastaan core-kiinteistöjen rajallinen määrä useimpien logistiikkakiinteistöjen ollessa vanhanaikaisia suhteessa tämän päivän ajatteluun: matalia, liian vähän piha-aluetta ja liian paljon toimistoa.

Matti Ahrelma
Head of Capital Markets
Colliers Finland Oy

(Julkaistu lehdessä Toimitilat.fi 5/2021)