Artikkelit

Suomen kiinteistömarkkinat kiinnostavat edelleen sekä kotimaisia että kansainvälisiä sijoittajia. Tämänkin vuoden kahden ensimmäisen kuukauden aikana on tehty merkittäviä transaktioita ja kauppavolyymi on jo nyt 1 miljardin euron luokkaa. Käyttötarkoitustyyppien kiinnostavuudessa on kuitenkin suuria eroja. Perinteisten toimistojen rinnalla logistiikkakiinteistöt laajasti ymmärrettyinä ovat kiinnostavimpia sijoituskohteita, ellei asuntoja oteta huomioon.

Logistiset kiinteistöt eli terminaalit ja varastot ovat useimmiten yleiskäyttöisiä ja soveltuvat lähes mihin tahansa varastointiin tai tavarankäsittelyyn eräitä poikkeuksia lukuun ottamatta. Keskeiset kriteerit ovat lattiakantavuus, lastausmahdollisuudet ja tilojen vapaa korkeus yhdessä riittävän piha- ja liikennealueen kanssa.

Logistiikkakiinteistöjen sijainti tulee olla lähellä suurimpia asutuskeskittymiä, mutta toisaalta myös hyvien ja toimivien liikenneyhteyksien varrella. Koska rakennusmaan hinta on varsinkin pääkaupunkiseudulla viime vuosina noussut, ovat suuret logistiikkakiinteistöt siirtyneet aikaisempaa kauemmaksi Kehien varrelta mm. Sipooseen, Keravalle, Nurmijärvelle ja Tuusulaan. Toisaalta maapohjan hinnan nousu on johtanut aikaisempaa korkeampien kiinteistöjen (8-10 m ja ylikin) rakentamiseen entisten noin kuuden metrin korkuisten kiinteistöjen sijaan. Myös toimistotilojen määrä suhteessa varsinaiseen logistiseen tilaan on vähentynyt ja aiheuttanut mm. sen, että useimmat 1980-luvulla tai 1990-luvun alussa rakennetut kiinteistöt, joissa on runsaammin toimistoja, koetaan vanhanaikaisiksi ja niiden myyminen tai vuokraaminen on hankalampaa.

Verkkokaupan kasvu on luonut terminaalitiloille aivan uutta kysyntää, minkä uskotaan kasvavan myös tulevaisuudessa. Koska verkkokaupassa liikkuvat tavarat ovat yksilöllisempiä ja vaativat tehokkaita järjestelmiä, on myös pienempien, hyvillä paikoilla sijaitsevien tilojen kysyntä lisääntynyt.

Logistiikkatoimijoiden päämiessopimukset ovat lyhentyneet ja ovat nykyisin useimmiten alle viiden vuoden pituisia, mikä vaikuttaa operaattoreiden kykyyn ja haluun tehdä pitkiä kiinteistön vuokrasopimuksia. Useissa tapauksissa tämä aiheuttaa ongelmia varsinkin uudisrakennusprojektien käynnistämiseen, koska sekä aloituspäätöksen tekeminen että rahoituksen saaminen voivat olla hankalia. Mikäli kuitenkin projekti käynnistetään ja siihen saadaan yli seitsemän vuoden pituinen vuokrasopimus, on sijoittajan tuottovaatimus alle 6 %, joissakin tapauksissa jopa n. 5 %.

Suomesta ei tule logistista hubia sen paremmin sijaintinsa kuin vuokriensakaan johdosta. Meillä rakentaminen maksaa jostakin syystä huomattavasti enemmän kuin esim. Ruotsissa, Puolasta tai Baltian maista puhumattakaan. Meille ei myöskään kannata rakentaa muita kuin Suomen tarpeita palvelevia kiinteistöjä. Tätä seikkaa korostaa se, että Keski-Euroopassa esimerkiksi Berliinissä bruttovuokrat ovat tasolla 7 euroa/m²/kk ja Pariisissa jopa luokkaa 4,5 euroa. Vain Englannissa vuokrat ovat huomattavasti Suomen n. 10 euroa/m²/kk korkeampia, tasolla n. 14 euroa.

Myös Ruotsissa bruttovuokrat noudattelevat keskieurooppalaista tasoa. Suomen korkeampia rakennuskustannuksia on hämmästelty vuosikausia, mutta yksiselitteistä tutkimustulosta sen syistä ei tietääkseni ole saatu.

Tuotantokiinteistöt ovat edelleen suurelta osin käyttäjien omistamia, vaikka tässäkin segmentissä on havaittavissa ajattelutavan muutosta. Joitakin sale and lease back -järjestelyjä on kylläkin tehty, mutta nykyinen IFRS-kirjanpitojärjestelmä on hidastanut niiden tekemistä, koska koko vuokra-ajan vuokra täytyy kirjata taseeseen velaksi. Toisaalta markkinatilanne olisi otollinen tuotantokiinteistöjen myynnille, sillä pitkillä vuokrasopimuksilla tuottovaatimukset ovat tällä hetkellä alhaisia ja lähestyvät hyvien varasto- ja terminaalitilojen yieldiä. Jos siis investoiminen omaan ydinliiketoimintaan ylittää kiinteistöstä vaaditun tuoton, kiinteistön myyminen saattaa olla hyvin kannattavaa.

Uskomme, että kiinnostus hyviin logistiikka- ja tuotantokiinteistöihin jatkuu vilkkaana eikä ole odotettavissa ainakaan lähiaikoina, että tuottovaatimukset nousisivat. Kauppamäärää rajoittaa oikeastaan ainoastaan core-kiinteistöjen rajallinen määrä.

Matti Ahrelma
Head of Commercial Brokerage and Leasing, MRICS
Newsec Advisory Finland Oy

(Julkaistu lehdessä Toimitilat.fi 2/2020)