Artikkelit

Logistiikka- ja tuotantokohteet ovat perinteisesti olleet kiinteistösijoittajia kiinnostava segmentti, mutta muutaman viimeksi kuluneen vuoden aikana sijoituskysynnän kasvu on painanut sijoittajien tuottovaatimuksia ennätysalhaiselle tasolle. Pääkaupunkiseudun parhaiden logistiikkakohteiden osalta puhutaan jo hieman päälle 5 % tuottovaatimuksista, mikä tarkoittaa lähes Tukholman vastaavia lukuja.

Pääkaupunkiseudun lisäksi myös esimerkiksi Tampereella ja Turussa on käynnissä useita merkittäviä logistiikkahankkeita osoittaen kysyntää olevan myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Kuitenkin muuhun Eurooppaan nähden logistiikkakohteiden tuotot ja vuokratasot ovat Suomessa verrattain korkeita, mikä houkuttelee markkinoille edelleen uusia kansainvälisiä sijoittajia. Matalana pysynyt korkotaso ja vakaat markkinaolosuhteet lisättynä Suomen parantuneeseen kansantaloudelliseen tilanteeseen lisäävät entisestään sijoituskysyntää kansainvälisten sijoittajien keskuudessa. Merkittävä muutos on ollut myös sijoituskysynnän hajautuminen enemmän koko Suomeen, kun yhä useampi kansainvälinen sijoittaja pystyy tekemään sijoituksia myös pääkaupunkiseudun ulkopuolelle.

Kiinteistösijoittajien näkökulmasta logistiikka- ja tuotantokohteiden sijainti, kunto, vuokralaiset ja vuokrasopimusten maturiteetit ovat erityisen kiinnostavia ja määrittelevät pitkälti sijoituskysynnän tason. Näiden lisäksi tilojen toiminnallisuus ja jaettavuus ovat tärkeitä seikkoja. Tuotteiden tehokas jakelu ja siten kohteen liikenneyhteydet korostuvat verkkokaupan suosion kasvaessa tulevaisuudessa. Esimerkiksi pääkaupunkiseudun halutuimmat logistiikkasijainnit ovat valtaväylien varrella, Vuosaaren satamassa sekä Helsinki-Vantaan lentoaseman ja sen lähialueiden yhteydessä. Tyhjiä, spekulatiivisia logistiikkakohteita ei juurikaan rakenneta, sillä uudiskohteet toteutetaan räätälöitynä vuokralaisten tarpeisiin.

Toisaalta logistiikka- ja tuotantokohteiden markkinoilla on nähtävissä myös samanlaista polarisoitumista kuin muissakin kiinteistösegmenteissä. Siinä missä halutuimpien sijaintien modernit ja toimivuudeltaan erinomaiset kohteet ovat sijoittajien suuren kiinnostuksen kohteena, niin vastaavasti vanhemmat ja tekniseltä kunnoltaan heikommat kohteet kärsivät vajaakäytöstä ja sijoituskiinnostuksen puutteesta. Kasvavassa kilpailutilanteessa käyttäjien vaatimukset toimitilojen osalta ovat muuttuneet ja modernit, aikaisempaa korkeammat tilat tarjoavat paremmat edellytykset yrityksen ydinliiketoiminnan pyörittämiseen.

Logistiikka- ja tuotantokohteiden markkina tarjoaa tulevaisuudessa paljon mahdollisuuksia, mutta yhtä lailla erilaisia haasteita kiinteistönomistajien ratkaistavaksi. Erityisesti vanhempien ja vaikeammin uudelleenvuokrattavien kohteiden osalta tilanne voi olla ongelmallinen. Kuitenkin modernien ja hyvin toimivien kohteiden osalta tulevaisuus vaikuttaa valoisalta, sekä käyttäjien että sijoittajien näkökulmasta katsottuna.

Thomas Vane-Tempest
Senior Analyst
Newsec Advisory Finland Oy

(Julkaistu lehdessä Toimitilat.fi 5/2019)