Artikkelit

Sijoittajien kiinnostus prime-toimistotiloja kohtaan jatkuu vahvana huolimatta siitä, että vajaakäyttö on edelleen pysynyt varsin korkealla tasolla. Kysyntä kohdistuu ennen kaikkea pääkaupunkiseudun parhaiden toimistopaikkojen parhaisiin kohteisiin eli ydinkeskustaan, Töölönlahden alueelle, Leppävaaraan ja Aviapolikseen. Vallilassa on havaittavissa lisääntyvää kysyntää ja eräät sijoittajat ovat saatuaan kiinteistönsä täyteen laittaneet ne myös myyntiin.

On mielenkiintoista nähdä, mihin tuottovaatimukset asettuvat, kun Eteläesplanadilla saavutettiin ilmeisesti all time low-yield 4,50 % viime vuoden lopulla tapahtuneessa prosessissa. Tähän saakkahan rajana on pidetty 5 %:n tuottovaatimusta. Tosin kyse on kokonaan saneeratusta ja pitkillä vuokrasopimuksilla vuokratusta talosta erinomaisella paikalla lähellä Erottajaa. On vaikea kuvitella, että yksikköhinta voisi tästä vielä kohota, mutta kuka tietää. Tuskin tätäkään hintaa vielä pari vuotta sitten olisi pidetty realistisena.

Modernin toimistotilan vuokrakysyntäkin on lisääntymässä ja ellei uudisrakentaminen uudelleen ns. ryöstäydy käsistä ja spekulatiivinen rakentaminen ala lähiaikoina, on odotettavissa, että vajaakäyttö alkaa vähitellen Helsingin seudulla laskea vaikkakin hitaasti. Suhteellisen suuriakin toimistotilojen uudelleenjärjestelyjä on menossa ja niitä on tullut lisää jo tänä vuonna. Se ei poista vanhentuneiden tilojen ongelmia eikä ole näköpiirissäkään, että niiden kysyntä kasvaisi. Pikemminkin kaikki kysyntä korostetusti kohdistuu tehokkaisiin tiloihin, joissa työpistettä kohti laskettu pinta-ala useimmiten toimii mittarina. Kansainväliset yritykset ovat olleet tässä tiennäyttäjinä, joskin kehitys on viime aikoina levinnyt laajemmalle ja myös julkinen valta on korostetusti alkanut kiinnostua tilatehokkuudesta.

Tästä esimerkkeinä ovat mm. valtion uusi toimitilastrategia, jossa tavoitellaan uudistuotannossa n. 15 ja vanhassa kannassa n. 17 m²:n tilatehokkuutta työpistettä kohti.

Samoin Helsingin kaupunki aikoo tulevaisuudessa keskittää kaikki kaupunkisuunnittelu- ja kiinteistötoiminnat yhteen osoitteeseen. Kaupunki järjesti kilpailun saadakseen tietää tilatarjonnan ja on uusimpien tietojen mukaan kuitenkin päätymässä uudisrakennuksen tekemiseen. Tilaa rakennettaisiin lähes 20.000 m² ja sijainniksi on hahmoteltu mm. Herttoniemeä. Tämän jälkeen kysymys vanhojen tilojen käytöstä tulee ajankohtaiseksi, sillä Helsingin uudessa yleiskaavaluonnoksessa on otettu aiempaa varovaisempi kanta vanhojen toimistotalojen muuttamiseen asunnoiksi. Tavoitteena on säilyttää jatkossakin työpaikat Helsingin keskustassa. On tosin epäiltävissä, toimiiko tällainen ohjailu käytännössä, kun samaan aikaan uudistuotantomahdollisuuksia on pilvin pimein keskustan ulkopuolella. Nimittäin tilojen käyttäjäthän ovat viime kädessä ne, jotka päättävät millaisissa tiloissa toimivat ja jos keskustasta ei löydy kriteerit täyttäviä tiloja, mennään ulkopuolelle ja tyhjät tilat jäävät omistajien murheeksi.

Suomen toimistokysyntä keskittyy pääkaupunkiseudulle. Helsingissä on parhaat edellytykset toiminnalle, sillä koulutetuin työvoima, tuki- ja oheistoiminnot, yhteydet ja muiden perheenjäsenten mahdollisuudet työpaikkojen saamiseen ovat parhaat eikä tätä seikkaa voi muuksi muuttaa. Suomi kilpailee tässä asiassa ennen kaikkea muiden pohjoismaisten pääkaupunkien ja jossakin määrin myös Baltian maiden suurimpien kaupunkien kanssa, ei niinkään muita suomalaisia kasvukeskuksia vastaan. On selvää, että toimistoja tarvitaan ja niitä kysytään muuallakin, mutta laajin ja toimivin markkina on ja pysyy Helsingissä. Oulun IT-klusteri, Tampereen toimistomarkkinat, Turun teknologiakeskus sekä Jyväskylä ja Kuopio pysyvät ilman muuta kiinnostavina sijainteina. Varsinkin paikallisiin korkeakouluihin tai muuhun paikalliseen erikoisosaamiseen, kuten meriteollisuuteen, nojaavat toimistotoiminnat tulevat sijaitsemaan siellä, missä ne ovat lähellä niitä toimintoja, jotka joko tukevat niitä tai joiden tukemiseen niitä tarvitaan. Muiden kuin kasvukeskusten toimistotilojen kysyntä tulee olemaan vaatimatonta eikä kehitystä tässä suhteessa voi muuttaa. Käyttäjät ovat paikallisia, vuokrataso kohtalaisen alhainen ja uusien toimistotalojen rakentaminen vähäistä.

Matti Ahrelma, CEO, MRICS
Tuloskiinteistöt Oy

(Julkaistu lehdessä Vapaat Toimitilat 1/2015)