Aluekatsaukset

Lahdessa toimitilarakentaminen keskustan ulkopuolelle jatkuu

Päijät-Häme - 16.09.2019

Renkomäkeen, Holmaan ja Karistoon on rakennettu viime vuosina vilkkaasti liiketilaa. Kauppakeskus Karisma, Holman Prisma, Kärkkäinen, Biltema, Motonet, Vesijärven Auto, K-Rauta ja viimeisimpänä tulijana Puuilo, ovat kaikki sijoittautuneet keskustan ulkopuolelle merkittävillä myymälöillä. Yhteinen tekijä kaikkien uusien liikerakennusten kesken on vapaa kiekollinen pysäköinti, sekä hyvät liikenneyhteydet moottoritielle.

Kauppapaikat ovat merkittäviä myös Lahden ympäryskunnille. Asikkalasta on helppoa tulla Holmaan ja Karistoon ja tarvittaessa moottoritietä pitkin Renkomäkeen. Orimattilasta tulijat ovat nopeasti Renkomäen palvelujen äärellä. Hollolasta helpoiten saavutettavissa on Renkomäen alue ja Eteläisen kehätien valmistuttua saavutettavuus paranee entisestään. Heinolasta tulijoille kaikki merkittävät kauppa-alueet ovat niin ikään helposti saavutettavissa.

Maakuntakeskuksissa hiljaista

Orimattilassa suunnitellaan jo ahkerasti uutta Prismaa. Alueella sijaitsevaa S-markettia on tarkoitus laajentaa Prisman mittaluokkaan ja asemakaavan työstäminen on jo aloitettu. Heinolassa suunnitellaan niin ikään Prismaa kaupungin eteläpuolelle, nykyisen Citymarketin viereen. Suurin ero hankkeiden välillä on se, että Orimattilassa Prisma tulisi aivan keskustan ytimeen ja piristäisi alueen kaupallista henkeä. Heinolassa sen sijaan kauppapaikka on keskusta-alueen ulkopuolella ja uhka Heinolan keskustan vireydelle ja kiinteistöjen omistajien omaisuuksille. Nähtäväksi jää, onko Päijät-Hämeessä pian viisi Prismaa.

Krooninen liiketilojen vajaakäyttö Lahdessa

Lahden keskustan liiketilojen vajaakäyttöaste on lähtenyt jälleen nousuun. Tammikuun tilanteeseen verrattuna vapaata liiketilaa on tullut lisää 1 300 m², josta suurin osa yhdestä osoitteesta Aleksanterinkadun ja Vesijärvenkadun kulmauksesta Raxin ja Martinan lopetettua toimintansa. Vapaata tilaa on Arviointitoimiston tekemän vajaakäyttötutkimuksen perusteella yhteensä 22 200 m². Vajaakäyttöaste on 8,6 %, joka on onneksi kuitenkin matalampi kuin vuoden 2018 huippulukema, 10,0 %.

Merkittävimmät vajaakäyttöalueet ovat Trio ja Syke, jotka molemmat kärsivät kroonisesta vaivasta toisen kerroksen liiketilojen suhteen. Trion Vesijärvenkadun ja Aleksanterinkadun toinen kerros kaipaa kipeästi piristystä, kuten myös Kauppakadun puoleinen sisääntulo. Sykkeen toinen kerros on hyvin pitkälti tyhjä, kuten se on ollut jo vuosia. Oman murheensa aiheuttavat Nuorisosäätiön tilat sekä entinen Anttilan tavaratalo, jotka eivät ole markkinoilla vuokrattavissa. Kyseisiä tiloja ei myöskään ole huomioitu vajaakäyttötutkimuksessa.

Keskustan haasteet

Lahden keskustan hiljentyminen on monen asian summa. Päällekkäiset merkittävän kokoiset työmaat, suhdanteiden vaihtelut ja keskustan ulkopuolinen liikerakentaminen ovat johtaneet tilanteeseen, jossa liiketilojen vajaakäyttöä voidaan jo aiheellisesti nimittää krooniseksi.

Maailmalla yleisesti pidettyä tervettä 5 % vajaakäyttöastetta ei ole nähty vuosiin eikä helpotusta ole näkyvissä maailmantalouden ollessa epävarmalla raiteella. Korkea vajaakäyttö on johtanut vuokratason laskuun, eikä kävelykaduilta saa enää kuin puolet huippuvuosien vuokrasta. Kaikki investoinnit, mitä keskustan eteen nyt tehdään, ovat pääsääntöisesti positiivisia. Myös kiinteistönomistajien tulee viimeistään nyt herätä ja tehdä pitkään tyhjillään olleille tiloille selkeitä ratkaisuja. Keskustasta onneksi on löytynyt muutamia aktiivisia omistajia, jotka eivät ole jääneet ns. tuleen makaamaan. Nämä omistajat ovat ottaneet haastavan tilanteen mahdollisuutena ja tehneet muutoksia rakennusten tiloihin ja kunnostaneet tilat muutoinkin vastaamaan käyttäjien vaatimuksia. Tällä saralla tulee riittämään työtä usean vuoden ajalle.

Liikennöinnin ja pysäköinnin haasteet Lahden keskustassa

Lahden keskustaa on tehty vaikeammin saavutettavaksi vuosien ajan. Torikadusta on tehty kävelykatu, Rautatienkatu on rauhoitettu Vuorikadulta Vapaudenkadulle ja viimeisimpänä Aleksanterinkadun kavennus. Myös useat päällekkäiset työmaat häiritsivät keskusta-alueen käyttöä vuosien ajan. Viimeisimpänä väläytetty Vesijärven kaventaminen edes koeluonteisesti, ennen kuin uutta keskustan kehätietä Vuoksenkadun kautta olisi edes tehty, olisi ollut paha isku koko keskustan toimivuudelle. Onneksi kavennusta on päätetty harkita uudelleen.

Lahden keskustan käyttäjät eivät ole pelkästään paikkakuntalaisia, jotka voisivat saapua paikalle esimerkiksi linja-autolla tai pyöräillen. Hollolalaiset, nastolalaiset, orimattilalaiset ja asikkalalaiset käyttävät Lahden keskustan palveluja ja suosituin kulkuneuvo on oma auto. Oma auto mahdollistaa vapaan liikkumisen eikä asiakas ole riippuvainen esimerkiksi julkisen liikenteen aikatauluista. Näin ollen pysäköintiratkaisut ohjaavat asiakkaiden käyttäytymistä ja asiointia. Hyvänä esimerkkinä asiasta voi käyttää Kouvolaa joka Lahden tavoin kärsii tyhjän keskustan syndroomasta. Kouvola vapautti pysäköinnin kiekolliseksi keskusta-alueella ja alueen vireys parani nopeasti. Lahdessa pysäköinti on maksullista, joten asiointi ulkopaikkakuntalaisena on kalliimpaa eikä näin houkutteleva vaihtoehto. Tämä ohjaa kuluttajia marketalueille.

Kaiken kaikkiaan kaupunki viitoittaa toimillaan liikenteen ja pysäköinnin osalta kaupungin keskustan aseman kauppapaikkana ja käyntikorttina vierailijoille. Ne kaupungit, jotka ovat nähneet strategisesti kaupungin keskustan merkittävänä, ovat vajaakäyttö- ja tyytyväisyysmittauksissa poikkeuksetta voittajia. Suurkaupungeista haettu kävelykeskustamalli ei keskisuuressa maakuntakaupungissa ole ratkaisu, varsinkin kun sitä toteutetaan jääräpäisesti ja epäjohdonmukaisesti. Tosin on hyvä, että kaupungin edustajat ja valtuutetut vierailevat tutustumassa lumettomien suurkaupunkien keskustojen toimintoihin, mutta siinä pitää olla harkintaa, mitä nähdystä toteutetaan sitten kotikaupungissa.

Valtteri Helenius
Arviointiasiantuntija
Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co