Aluekatsaukset

Kehityksen kautta eteenpäin

Päijät-Häme - 30.10.2017

Lahden eteläisen kehätiesuunnitelman valitukset kaatuivat, ja hankkeen ensimmäisestä vaiheesta tehtiin 18 miljoonan euron hankesopimus. Keväällä alkanut eteläisen sisääntulotien parannus nelikaistaiseksi jatkuu syksyyn 2018, jolloin myös varsinaisen kehätien rakennustöiden pitäisi olla edennyt kehitysvaiheesta rakennusvaiheeseen. Ranta-Kartanon asuinrakentaminen on valitusten myötä viivästynyt, mutta hankkeen reilun 7 miljoonan euron katuverkkosaneeraus käynnistyi keväällä ja jatkuu syksyyn 2019. Alueelle kaavaillusta kylpylähotellista tuleekin enemmän hotellin ja uimahallin yhdistelmä, mikäli hotellioperaattorin kanssa päästään sopimukseen. Joka tapauksessa sen toteutukseen menee vielä vuosia.

Kisapuiston stadionhankkeen suunnitelma on päivitetty ja mitoitusta pienennetty, mutta toteutus on vielä auki. Kaupunginsairaalan ensimmäinen saneerausvaihe valmistui kesällä, ja toinen vaihe jatkuu kevääseen 2019. Toistaiseksi 48 miljoonan euron kustannusarviossa on pysytty. Uuden taidekeskuksen sijoituspaikaksi on varmistunut ns. Malskin kortteli, mikäli keskus päätetään rakentaa. Askon alueen asemakaava sai lainvoiman elokuussa, ja katu- ja rakennustyöt voisivat alkaa ensi kesänä. Parinkymmenen vuoden aikajänteellä alueelle toivotaan uutta kaupunginosaa. Samankaltaista kehitystä tavoitellaan myös Matkakeskuksen länsipuolisilla alueilla. Liikennemuutosten seurauksena myös Sopenkorpi uudistuu hitaasti, mutta kaupungin ja kiinteistönomistajien intressit eivät alueella joka asiassa kohtaa.

Lahden merkittävin julkinen kehityskohde nykyhetkellä ovat koulut. Länsiharjun ja Mukkulan kouluja saneerataan kattavasti, ja myös Kivimaan ja Lotilan koulut ovat työmaina. Väistötiloissa toimii osittain muitakin kouluja. Toisaalla valmistelussa ovat Launeen monitoimitalo ja ns. Paavolan kampus, jonka ongelmana ovat kuitenkin huonokuntoiset muotoiluinstituutin tilat. Myös Rakokiven koulun uudisrakennuksen suunnitelmat Nastolassa etenevät. Lappeenrannan teknillinen yliopisto on rantautumassa voimalla Lahteen, ja tuomassa mukanaan lähtökohtaisesti 120 opiskelupaikkaa. Samalla LAMK keskittää opintoalansa Mukkulankadulle ja Mukkula-Niemen alueelle kehitettävällä kampusalueella on edessä monenlaisia muutoksia.

Toimistoissa myös kauppoja

Toimistorakentaminen jatkuu Lahdessa vanhan saneeraamisena, kun merkittäviä uusia toimistohankkeita ei ole käynnistetty, vaikka osa saneeraushankkeista sisältää myös uudisrakentamista. Hennalaan valmistuva uusi poliisitalo, Hennalan Leijona, on harjakorkeudessa, ja 11.000 kerrosneliön ja noin 26 miljoonan euron hankkeen on määrä valmistua maaliskuussa 2018. Myös keskustaan entiseen pankkisaliin valmistuneet yhteiskäyttötilat ovat saaneet positiivisen vastaanoton.

Keskustassa on nähty myös toimistorakennuskauppa, kun luxemburgilainen rahasto myi syksyllä nk. ARA-talon kehitettäväksi yksityiselle kotimaiselle sijoittajalle. Näin aiemmin toteutuneet sijoittajakaupat keskustassa saivat jatkoa, ja laadukkaista kohteista kiinnostuneita ulkomaisia sijoittajia liikkuu markkinassa myös tämän jälkeen.

Liiketiloissa rakenteellisia ongelmia

Lahden liiketilojen vajaakäyttö oli kesällä 3,9 %, joka on aiempaan verraten maltillinen. Keskustan parhailla paikoilla hyviä liiketiloja on tarjolla niukasti, mutta hieman sivummalla tarjonta lisääntyy merkittävästi. Ylipäätään parhaiden paikkojen tyhjät tilat ovat usein suuria, ja niihin sisältyy runsaasti muutakin kuin katutason tilaa. Tämänkaltaisissa tiloissa vuokralaisten ja omistajien näkemyksiä on vaikeampi saada kohtaamaan, minkä lisäksi omistajilla on monesti näkemys siitä, minkä tyyppistä toimintaa tiloihin halutaan. Nämä tekijät hidastavat suurten tilojen liikkuvuutta markkinassa. Pienemmissä tiloissa vuokrauskysyntä on vilkkaampaa, ja suurempienkin osalta on viime aikoina tehty vuokrauksia. Ydinkeskustan kaupalliset alueet ovat kuitenkin olleet jo pitkään pienempiä kuin esimerkiksi kymmenen vuotta sitten, ja niiden ulkopuolella vuokrataso on selvästi keskeisiä paikkoja matalampi. Keskusta-alue kaipaisi kulttuurin ja ravintoloiden lisäksi muitakin palveluita asukkaiden käyttöön – jo keskustan alueella asuu paljon asiakaspotentiaalia, vaikka kauempaa ei sinne ensi alkuun tultaisikaan. Liikepainotteisempana esimerkkinä toimivat Rautatienkadun varren pienmyymälät.

Keskustan ulkopuolella kehitys on jatkunut Renkomäen Ford-autotalon ja rakenteilla olevan usean käyttäjän liikekiinteistön myötä, minkä lisäksi kauppakeskus Mailia laajennettiin vuokralaisten tarpeiden mukaan. Hollolan Salpakankaalle avattiin viimein uusi Prismakeskus. Vähittäiskauppa on suurten yksiköiden osalta keskitetty vahvasti Lahden keskustan ulkopuolelle, mutta muita keinoja keskustan aktivointiin kannattaa yhä etsiä.

Teollisuustiloissa aktiivista investointia

Lahdessa vanhemmista teollisuustiloista on käyty kauppaa kohtalaisen tasaisesti, minkä lisäksi uuttakin on rakenteilla. Syväojan alueelle rakennetaan Suomen suurinta, 6.000 m² erikoisleipomoa Hartolasta muuttavalle Vuohelan Herkulle. Investoinnin koko on rakennuksen osalta vajaat viisi miljoonaa euroa. Nastolassa on investoitu useammassa yrityksessä, ja keväällä esimerkiksi Uponorin nykyään pohjoismaiden suurin kunnallistekniikan putkia tekevä yksikkö sai erään kehitysvaiheensa päätökseen. Stora Enso investoi yhteensä lähes 20 miljoonaa euroa Lahteen, ja Lahden tehdasta laajennettiin noin 1.000 neliömetrillä uutta aaltopahvikonetta varten. Aiemmin tontin ostanut H2O4u Finland Oy on jättänyt rakennuslupahakemuksen noin 15.400 kem2 vedenpullotuslaitosta ja oheistiloja varten Metsä-Pietilässä. Lisäksi perinteisen Iskun hanke keskittää huonekalutuotantonsa Mukkulaan valmistuu lopulta alkuvuodesta 2018. Teollisuushistorian myötä Lahdessa on paljon tyhjää teollisuustilaa, mutta toisaalta myös paljon valinnanvaraa sitä etsivälle.

Lahti, mainettaan parempi

Matkakeskuksen länsipuolen asemakaavan valitukset hylättiin, ja alueelle voidaan rakentaa operaattorin löytyessä tornihotelli. Askon alueen kaava sai lainvoiman, ja uuden kaupunginosan kehittämisen aloitus on askeleen lähempänä. LUT on tuomassa yliopistotasoisia opiskelupaikkoja ja sitä myöten lisää koulutettua ja yrittäjähenkistä työvoimaa Lahteen. Lahti on pääsääntöisesti nauttinut muuttovoitosta, ja toisaalta samalla Päijät-Hämeen työttömyys on jatkanut laskuaan. Uutta yritystoimintaa on syntynyt, uusia toimitiloja rakennetaan ja samalla yrityskaupat ovat vilkastuneet. Teollisissa ja logistiikkainvestoinneissa puhutaan yhteenlaskettuna jo satojen miljoonien eurojen hankkeista.

Lahdessa on runsaasti positiivista kehitystä, mutta välillä tuntuu, että virallisen totuuden mukaan Lahdella menee huonosti, kun keskustassakin on tyhjää liiketilaa. Tästä poikkeavalle viestille on vaikea saada huomiota. Vaikka suuret, monessa kerroksessa olevat liiketilat ja korkeat vastikekertoimet ovatkin ongelma, on keskustan kaupallisilla sijainneilla muuten vilkastuvaa kysyntää. Yrityksiä on muuttanut sekä keskustasta että keskustaan ja toisaalta myös laajentunut keskustassa – viimeisimpänä esimerkkinä Teerenpeli Yhtiöt ilmoitti suunnittelevansa anniskeluoikeuksin varustetun kahvila-ravintolan avaamista vastikään vaille käyttöä jääneeseen entisen Mediakulman tilaan. Keskeisten kaupallisten sijaintien ulkopuolella sijaitsevien liiketilojen heikompi kysyntä ei verkko-ostosten ja peltomarkettien aikakaudella ole yllättävä, vasta esiin tullut ilmiö, vaan jo pidempään vallinnut tosiasia. Kun keskustaan ja sitä ympäröiville alueille saadaan lisää asukkaiden kaipaamia palveluita, parantaa se myös keskustan tilannetta kokonaisuutena. Asiakaspotentiaali ainakin on kasvanut keskustan uuden, nykytrendin mukaisia yksinasujia paremmin palvelevan asuntokannan myötä. Nykyisessä tilanteessa tarvitaan sekä tuoreita ideoita että joustavuutta sekä kiinteistönomistajilta että vuokralaisilta – ja mielellään myös taloyhtiöiltä.

Muuttoliiketutkijoiden mukaan kasvu- ja liikennekäytävien päinä toimivat maakuntien keskuskaupungit ovat viime vuosina vahvistuneet entisestään kaikkialla Etelä-Suomessa. Tämä merkitsee käytävien päässä sijaitsevien Tampereen ja Lahden kaltaisten kaupunkien parempaa asemaa matkan varrella sijaitseviin pienempiin keskittymiin verrattuna. Jatkossa Lahden liikenneyhteydet tulevat Kehätien ja usean muun tiehankkeen myötä parantumaan entisestään, mikä lisää seudun vetovoimaa maakunnassa ja sen ulkopuolella.

Ongelmiakin toki on, sitä ei voi kiistää. Yksi tämän hetken monta kautta vaikuttavista tekijöistä on korjausvelka. Kaikkea ei kuitenkaan voi tehdä kerralla, ja kehitys vaatii kärsivällisyyttä. Toivotaan, ja siltä onneksi näyttäisi, että Lahden kehittyminen jatkuu vahvana sekä keskustassa että sen ulkopuolella.

Matti Ali-Löytty
Arviointiasiantuntija, LKV, AKA
Catella Property Oy, Lahti

CBD-tutkimus: Kaupungeissa huomattavia eroja

Päijät-Häme - 30.10.2017

CBD-tutkimus on Arviointitoimisto Oy:n laatima selvitys, jossa on tutkittu Tampereen, Jyväskylän, Lahden, Lappeenrannan ja Helsingin kaupunkien kaupalliset keskusta-alueet Arviointitoimiston laatimalla kaupallisen keskustan rajauksella. Keskusta-alueella toimivat yritykset kirjattiin manuaalisesti toimialakohtaisesti. Arviointitoimiston henkilöstön yrityskohtainen selvitys laadittiin kaduittain kattavan tiedon saamiseksi eri kaupungeista. Näin muodostui tiedostot eri kaupunkien ns. kivijalkatoimialoista ja määristä. Samassa yhteydessä tutkittiin liiketilojen vajaakäyttö sekä asiakaskäytössä olevat pysäköintipaikat kaupunkikohtaisesti.

Tutkimuksessa on kirjattu liiketilojen käyttäjät kellari-, I- ja II-kerrosten osalta siten, että kauppakeskusten ja Helsingin asematunnelin (kaikkien kerrosten) yrityksetkin on otettu mukaan toimitiloihin. Kirjauksen aikana yritykset jaoteltiin 16 eri määritettyyn toimialaan. Tutkimuksessa on myös laskettu asiakaspysäköintipaikat, jotka ovat vapaasti (maksulliset ja maksuttomat) asiakkaiden käytössä, sisältäen kadunvarret, pysäköintilaitokset ja kiinteistöjen omat, asiakkaille varatut pysäköintipaikat.

Arviointitoimiston kehittämä palvelurakenneindeksi on laskettu asettamalla Helsingin toimialan edustajien prosentuaalinen määrä kaikista toimitiloista indeksiluvuksi 100, jota on verrattu muiden kaupunkien toimialojen edustajien prosentuaaliseen määrään.

Toimijoiden luokittelu

Yritykset kirjattiin 16 eri toimialaan toimitilakohtaisesti:

Tavarataloiksi luokiteltiin mm. Sokokset ja Stockmannit sekä niihin verrattavat suuret mittavat kaupan yksiköt. Sekatavarakaupoilla tarkoitetaan Tokmanneja, Clas Ohlsoneita ja näihin rinnastettavia monialaosaajia. Pankit sekä vakuutusyhtiöt kuuluvat finanssipalveluiden toimialaan ja välitystoimistot, asianajotoimistot jne. kuuluvat toimistojen toimialaan. Kauneussektorin toimijoihin laskettiin kampaamot, kynsistudiot sekä muut kosmetologiaan keskittyvät yritykset. Erikoistavarakaupan myymälöiksi kirjattiin kirjakaupat, eräliikkeet, valaisinkaupat, sisustusliikkeet ja muut tiettyyn tuoteryhmään erikoistuneet yritykset. Toimiala ”muut” sisältää toimialalistaukseen sisältymättömät yritykset kuten hieromot, pesulat, suutarit, kirpputorit, elokuva- ja pukuvuokraamot, terveyspalveluyritykset jne.

Tutkimuksen tuloksia

Oheisessa kaaviossa on kuvattu CBD-tutkimuksen tuloksia. Helsingin indeksiluku on esitetty punaisella ja kaikkien eri toimialojen indeksiluku on 100. Kaaviosta voidaan huomata, että erot kaupunkien kesken ovat selkeitä. Pienemmissä kasvukeskuksissa on selkeät piikit tyhjien tilojen, muiden toimijoiden, outlettien, toimistojen sekä sekatavarakauppojen osalla.

Tampere on tutkituista kaupungeista lähimpänä Helsinkiä eri toimialojen edustajien lukumäärässä. Suurimmat poikkeamat ovat kategorioissa tyhjät ja sekatavarakaupat. Muilta osin Tampere on hyvin lähellä Helsingin toimialojen edustajien suhteellista määrää ja kaupungin keskustassa onkin vilkasta ja ihmisiä asioi paljon.

Lahti, Jyväskylä ja Lappeenranta ovat aivan eri luokkaa 100-vuotiaan maamme suuriin kaupunkeihin verrattuna. Kaikissa kasvukeskuksissa tyhjien liiketilojen indeksiluku on huomattavasti korkeampi ja toimistokäyttäjien määrä on myös suurempi Tampereeseen ja Helsinkiin verrattuna. Muiden toimijoiden määrä on myös kohollaan. Erikoiseksi tilanteen tekee myös se, että kahviloiden, ruokaravintoloiden, baarien ja pubien määrä on kasvukeskuksissa indeksillä mitattuna pienempi kuin suurien kaupunkien. Lahdessa ja Lappeenrannassa silmiin pistävää on myös pop-up ja outlet-liikkeiden korkea indeksiluku.

Lahdessa keskustan houkuttelevuutta voisi parantaa lisäämällä keskustassa toimivien kahviloiden, ruokaravintoloiden, baarien ja pubien sekä pukeutumisliikkeiden lukumäärää. Lahden keskustan vajaakäyttöaste on tällä hetkellä korkea, joten tyhjien liiketilojen löytäminen edellä mainittuun käyttöön ei pitäisi muodostua ongelmaksi.

Tutkimustulokset

Toimistokäyttäjien ja kauneussektorin edustajien lukumäärä liiketiloissa on Lahdessa huomattavasti kohollaan, joka kertoo että keskustassa tuotetaan paljon palveluja, ei kaupallista tarjontaa. Apteekkien indeksiluku on Lahden osalla omaa luokkaansa, joka paljastaa keskustassa asioivien ihmisten ikärakenteen painottuvan vanhempiin ikäluokkiin.

Jyväskylä, kuten Lahtikin, tarvitsisi Helsinkiin verrattuna vielä hieman lisää kahviloita, ruokaravintoloita, baareja, pubeja ja pukeutumisliikkeitä. Edellä mainittujen toimijoiden indeksiluvut ovat kasvukeskuksista Jyväskylässä parhaimmalla tasolla. Tosin päivittäistavarakauppoja voisi olla aavistuksen lisää, mutta tätä kompensoi kioskien suurempi lukumäärä kuin missään muussa vertaillussa kaupungissa.

Lappeenrannassa, kuten muissakin kasvukeskuksissa on pientä tarvetta illanviettopaikoille. Lappeenrannan indekseissä silmiin pistävät sekatavarakauppojen suuri määrä, sekä optikkojen ja kultaliikkeiden vähyys. Muihin tutkittuihin kaupunkeihin verrattuna Lappeenrannassa on suuri määrä finanssipalveluja.

Mikä tekee keskustan?

CBD-tutkimuksen mukaan toimivan keskustan resepti on monimuotoinen. Keskustaan tarvitaan riittävästi asiakkaita houkuttelevia ja vetäviä kaupallisia toimijoita, oleskelupaikkoja sekä illanviettoa varten toimivia tiloja. Jotta keskusta olisi päivisin toimiva, tarvitaan asioivia ihmisiä varten vaateliikkeitä, ruokaravintoloita sekä kahviloita. Houkuttelevia iltoja varten kaupungista tulee taas löytyä ruokaravintoloita sekä baareja ja pubeja.

Tutkimuksen mukaan pysäköintipaikkojen lukumäärällä ei ole ratkaisevaa merkitystä keskustan vetovoimatekijänä, vaan toimivilla joukkoliikenneratkaisuilla. Jyväskylässä, Lahdessa ja Lappeenrannassa on seitsemän autopaikkaa jokaista liiketilaa kohden, kun Tampereella vastaava luku on 5,6 ja Helsingissä vielä pienempi 4,4. Keskustaan saapumisen tulee olla kaikin tavoin vaivatonta ja ennen kaikkea helposti tavoitettavissa.

Valtteri Helenius
Arviointiasiantuntija/kiinteistöverotarkastaja
Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co