Artikkelit

Kiinteistösijoittajien näkökulmasta toimistot olivat vuonna 2017 suosituin sijoitussegmentti Suomessa. Suurin sijoituskysyntä on kohdistunut uusiin ja moderneihin toimitiloihin, minkä lisäksi myös sijainti on eräs tärkeimmistä kriteereistä. Muita olennaisia ominaisuuksia ovat rakennusten ikä sekä luonnollisesti myös kohteen kunto.

Helsingissä erityisesti ydinkeskustan ja kantakaupungin alueet, kuten Vallila ja Ruoholahti, houkuttelevat tällä hetkellä paljon kiinnostuneita sijoittajia. Espoon ja Vantaan osalta Keilaniemi, Leppävaara sekä Aviapolis johtavat joukkoa kiinnostavimpina sijainteina ja näissä onkin tehty viimeisten vuosien aikana runsaasti kauppoja. Ostolaidalla ovat olleet niin kotimaiset kuin ulkomaiset kiinteistösijoittajat, joiden portfolioihin toimistokohteet sopivat erinomaisesti. Osa pääkaupunkiseudun toimistokohteista on myös vaihtanut omistajaa laajemmissa portfoliokaupoissa.

Yleisen markkinatrendin mukaisesti myös toimistomarkkinoilla parhaiden kohteiden tuottovaatimukset ovat laskeneet tasaisesti ja ovat tällä hetkellä ennätysalhaalla. Lisäksi myös bruttovuokratasot ovat olleet nousussa varsinkin Helsingin ydinkeskustan parhaissa toimistokohteissa. Käyttäjät ovat valmiita maksamaan omistajan kannalta hyvinkin kilpailukykyistä vuokraa, mikäli toimitilat vastaavat heidän tarpeitaan mahdollisimman hyvin.

Vaikka tietyssä osamarkkinassa vajaakäyttöprosentti voi vaikuttaa korkealta, kohdistuu vajaakäyttö merkittävissä määrin sellaisiin toimitiloihin ja kohteisiin, jotka eivät enää kykene vastaamaan nykyajan toimistokäyttäjien vaatimuksia. Yritysten pohtiessa omia toimitilaratkaisujaan kiinnittyy usein huomio tehokkaisiin ja muuntojoustaviin tiloihin, joissa yrityksellä on mahdollisuus helposti myös laajentua. Toisaalta myös tilojen vähentäminen tarvittaessa tulisi olla mahdollista. Toimistokäyttäjien kannalta myös raideyhteyksien päässä olevat alueet kuin myös muuten hyvä liikenteellinen saavutettavuus, on työntekijöiden tyytyväisyyden kannalta tärkeää.

Viimeisten vuosien aikana Helsingin ydinkeskustan toimistomarkkinoilla ovat yleistyneet ns. co-working toimitilat, jotka tarjoavat toimistotyöskentelyyn sopivia tiloja muutamasta tunnista useamman kuukauden aikajaksoon. Näiden kysyntä on selvästi lisääntynyt toimistokäyttäjien keskuudessa ja tuonut uutta kilpailua perinteisten toimistovuokrausmallien rinnalle. Tilat soveltuvat hyvin pienemmille yrityksille tai yrittäjille, joille tilojen joustavuus ja helppous ovat tärkeä ominaisuus. Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoilla nähdään tulevaisuudessa myös uusia toimistohankkeita, jotka tulevat lisäämään toimistotilojen tarjontaa merkittävästi. Suurimpia tällä hetkellä valmistumassa tai vireillä olevia projekteja ovat esimerkiksi Pasilassa Triplan yhteydessä, Kalasatamassa sekä myös Aviapoliksessa ja Leppävaarassa. Jo edellä mainittu liikenteellinen saavutettavuus, varsinkin raideliikenne, yhdistää kaikkia näitä sijainteja. Yritysten kannalta pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat tulevat jatkossa tarjoamaan nykyistäkin runsaammin erilaisia vaihtoehtoja ja on mielenkiintoista nähdä, miten vanhemmat ja hankalammilla sijainneilla olevat kohteet jatkossa menestyvät.

Thomas Vane-Tempest
Senior Analyst
Newsec Advice Oy

(Julkaistu lehdessä Vapaat Toimitilat 7/2018)