Artikkelit

Suomen toimitilamarkkinoiden hyvä kysyntä jatkuu ja sijoittajien kiinnostus kaikkiin toimitilatyyppeihin on periaatteessa vahvaa. Alhainen korkotaso sekä maailmantalouden yleinen epävarmuus lisäävät vakaiden kassavirtakohteiden kiinnostavuutta. Logistiikka-ja tuotantotilojen liike- ja toimistotiloja korkeammat tuotot sekä varsinkin toimistoihin verrattuna vähäisempi vajaakäyttö ohjaavat kysyntää näihin.

Vaikka vajaakäyttö kokonaisuutena ottaen onkin ainakin toistaiseksi suhteellisen vähäistä (alle 6 %), on varsinkin teollisuustuotannon sekä Venäjän transitokuljetusten väheneminen lisännyt vajaakäyttöä eikä tässä suhteessa ole odotettavissa merkittävää muutosta lähitulevaisuudessa.

Tuotantotiloissa kaksijakoisuutta

Tuotantotilat ovat aina muodostaneet oman, muista poikkeavan kategorian toimitilamarkkinoilla. Koska useat teollisuuskiinteistöt on suunniteltu ja rakennettu tiettyä yksilöllistä käyttötarkoitusta varten, on niiden likvidiys vaatimatonta ja monessa tapauksessa rakennusten käyttötarkoituksen muuttamista edullisempaa on purkaa rakennukset ja rakentaa tontti uudelleen. Toisaalta tuotantokiinteistöjen maa-alueet ovat usein suuria ja varsinkin vanhemmat sijaitsevat kiinni asutuskeskuksissa, jolloin liike-, toimisto- tai varsin usein asuntorakentaminen ovat todennäköisempiä tulevaisuuden käyttötarkoituksia kuin tuotantotoiminnan jatkuminen. Esimerkkeinä tällaisista ovat mm. Kankaan teollisuusalue Jyväskylässä ja Turun kaakelitehtaan alue. Mikäli taas vaihtoehtoista käyttötarkoitusta ei ole helposti keksittävissä, on likvidiys heikkoa ja myyntihinnat ovat erittäin alhaisia, mitä ovat omiaan vahvistamaan myös monessa tapauksessa maaperässä olevat epäpuhtaudet. Ongelmallisimpia ovat kaukana taajamista sijaitsevat tyhjilleen jäävät tuotantokiinteistöt, joita ei ehkä voi myydä käytännössä juuri mitenkään tai myyntihinta olla täysin nimellinen, ellei tyhjää rakennusta ole jo sitä ennen rikottu käyttökelvottomaksi. Tällaisiakin esimerkkejä löytyy.

Tuotantotilojen vuokramarkkinat ovat verraten suppeat, sillä edelleen teollisuusyritykset suureksi osaksi omistavat tuotantotilansa itse vaikka vuokraaminen tai sale and lease back -järjestelyt vapauttaisivatkin pääomia varsinaiseen tuotantoon ja sen kehittämiseen. Onkin oikeastaan ihmeteltävää, etteivät useammat yritykset ole tarttuneet tämänhetkisiin mahdollisuuksiin ja myyneet tilojaan sijoittajille nyt, kun tuottovaatimukset ovat keskimäärin historiallisen alhaisia ja myös tuotantotilasijoittajia markkinoilla useitakin.

On selvää, etteivät kaikki tuotantotilat kiinnosta sen paremmin sijoittajia kuin käyttäjiäkään. Matalat, paljon toimistotiloja sisältävät, maa-alueiden osalta ahtaat ja sijainniltaan syrjäiset kiinteistöt ovat myynti- ja vuokrausmarkkinoillakin ongelmia. Kun näihin liittyy vielä työvoiman saatavuuden huonous ja kulkuetäisyyksien suuri pituus, ovat sekä myynti- että vuokrausmahdollisuudet huonot. Näiden osalta ei ole tulevaisuudessakaan odotettavissa tilanteen paranemista, joten kokemuksen mukaan niiden myyminen tai vuokraaminen halvalla on omistajan kannalta parempi vaihtoehto kuin aikojen paranemisen odottaminen. Sitä ei tapahdu. Sen sijaan hoitokustannukset ja kiinteistöverot syövät nettotulosta ja pidempään jatkuessaan johtavat omistajan entistä suurempiin vaikeuksiin.

Logistiikka muuttuu

Hyvät, pitkäaikaisella vuokrasopimuksella vuokratut logistiikkatilat kiinnostavat suurta joukkoa sijoittajia. Hyvällä tarkoitetaan riittävän korkeaa, modernia logistista tilaa, ei siis perinteistä varastoa. Sen tulee olla riittävän suuri, sijaita kasvualueella, mahdollistaa joustavat tavaravirrat ja olla liikenteellisesti helposti saavutettavissa. Siinä tulee olla luotettava käyttäjä ja sen tulee olla hyväkuntoinen. Jos nämä kriteerit täyttyvät, sijoittajat ovat erittäin kiinnostuneita ostamaan kiinteistön.

Logistiikka kaiken kaikkiaan on nopeassa muutoksessa, sillä tavaravirtojen käsittely muuttuu ja varastointiajat lyhenevät tai varastointi mahdollisuuksien mukaan siirtyy pyörille. Kansainvälisten verkkokauppojen kasvu tuo tarvetta logistiikkatiloihin, mutta toisaalta vähentää varastotilan tarvetta. Globaalit tai yleiseurooppalaiset toimijat eivät rakenna varastotilojaan Suomeen vaan alueille, jotka ovat lähempänä keskeisiä markkinoita ja joissa sekä tilojen rakentaminen, maapohjan hinta ja työvoima ovat Suomea halvempia. Esimerkkinä mainittakoon vaikka Mark & Spencer, joka hiljattain rakensi uuden logistiikkavarastonsa Puolaan palvelemaan koko itäistä Eurooppaa. Suomeenkin logistiikkavarastoja rakennetaan, kuten Sipoosta, Nurmijärveltä ja Keravalta on havaittavissa. Lidl laajentaa olemassa olevia tilojaan ja rakentaa uusia, mikä tietysti johtuu sen toiminnan kasvamisesta Suomessa ja yrityksen tuotevalikoimasta.

Vanhempien logistiikkatilojen myymiseen ja vuokraamiseen soveltuu pääosin se, mitä todettiin aikaisemmin tuotantotiloista, joskin lievemmässä muodossa. Suuri toimistotilan määrä verrattuna itse logistiikkatilaan on aina ongelma ja vähentää tilan kiinnostavuutta.

Matti Ahrelma
Head of CB, MRICS

(Julkaistu lehdessä Vapaat Toimitilat 3/2016)