Artikkelit

Suurten kiinteistökauppojen transaktiovolyymi lähenteli viime vuonna ennätysvuosien 2006–2007 lukuja kauppojen määrän noustessa yli 5 miljardin tasolle.

Vaihtoehtoisten sijoituskohteiden vähäisyys ja alhaiset tuottotasot päämarkkinoilla Euroopassa ajoivat viime vuonna sijoittajia hakemaan korkeampia tuottoja ja hajautettua riskiä mm. Suomesta. Kotimainen institutionaalinen sijoittaja oli ostajana Suomessa passiivinen ja pyrki hajauttamaan riskiä ulkomaisiin kiinteistöihin sekä kotimaisiin rahastoihin.

Sijoitusaktiviteetin odotetaan pysyvän suhteellisen vilkkaana edelleen vuonna 2016, siitäkin huolimatta että kansantalouden mittarit näyttävät heikoilta ja vuokralaismarkkinat ovat passiiviset. Kuluvan vuoden transaktiovolyymi riippuu huomattavasti rahoituksen saannista sekä viime vuoden kaltaisten suurempien kiinteistöjärjestelyiden määrästä. Kiinteistöjen tuottotasot ovat hyvät houkutin pääomalle Suomeen.

Alhaiset korot suosivat jatkossakin vieraan pääoman käyttöä ja toisaalta korkosijoitusten tuotot jäävät alas. Hidas talouskehitys yhdessä pankkien kasvavan varovaisuuden kanssa tullee toisaalta jarruttamaan osittain kiinteistömarkkinoiden aktiivisuutta. Lisäksi osakesijoituksissa saattaa avautua mielenkiintoisia ostomahdollisuuksia, toisaalta osakekurssien voimakas volatiliteetti saattaa ajaa joitain sijoittajia myös kiinteistöjen piiriin.

Lisääntynyt kysyntä on näkynyt myös kiinteistöjen hinnoissa. Tuottovaatimustasot ovat kilpailun kiristyessä painuneet parhaissa kohteissa alaspäin eli hinnat ovat nousseet. Yhteinen nimittäjä kiinnostavimmissa kohteissa on hyvä sijainti, nykyaikainen rakennus sekä pitkä vuokrasopimus ja pääkaupunkiseutu. Helsingin ydinkeskustassa parhaan toimiston tuottovaatimustaso on nyt alle 4,5 %.

Samalla kysyntä ja kaupat ovat levittäytyneet entistä laajemmalle alueelle. Kasvanut aktiviteetti näkyi myös kiinnostuksen kohdistumisena heikompien alueiden parhaisiin kohteisiin sekä parempien alueiden heikompiin ns. B-luokan kohteisiin.

Toimistomarkkinoilla vuokralaisen asema on neuvotteluissa edelleen vahva. Toimistojen vajaakäyttö on suurta ja vapaan toimistotilan määrä tulee jatkossakin kasvamaan tilatehokkuuden kasvaessa. Samalla vuokrien laskusuunta jatkuu. Toimistotilaa on edelleen käytössä keskimäärin noin reilut 20 neliömetriä henkilöä kohden, kun uusissa monitilaratkaisuissa päästään tämä keskiarvo likimain puolittamaan 10 neliön tasolle per henkilö. Tässä markkinatilanteessa on tärkeä ymmärtää vuokralaisten arvostuksia. Newsec on tutkinut vuokralaisten muuttoaktiivisuutta sekä syitä muuttojen taustalla: tiivistettynä hyvät, etenkin raideliikenteeseen tukeutuvat liikenneyhteydet sekä modernit tilaratkaisut ovat ykkösasia, samalla tilakustannuksissa säästäminen.

Pääkaupunkiseudulla raideliikenteen hankkeet – viime vuonna avattu Kehärata ja tänä vuonna avautuva Länsimetro – tuovat kaupungistumiskehityksen myötä merkittävän muutoksen rakentamisen keskittymiseen asemanseuduille. Pasilan Tripla ja Kalasataman Redi ovat liikerakentamisen ykkösinä, mutta vastaavia pienempiä paikallisia kaupallisia keskuksia sekä samalla vahvaa asuntotuotantoa rakentuu useille asemanseuduille, yhtenä Kivistö Vantaalla.

Nykyisillä toimitilamarkkinoilla, joissa tilaa on tarjolla enemmän kuin on kysyntää, on äärimmäisen tärkeää ymmärtää vuokralaisten kysyntäkäyttäytymistä. Newsecin uudesta markkinakatsauksesta löytyy tutkimusta vuokralaismarkkinoista.

Olli-Pekka Mustonen
Tutkimusjohtaja
Newsec Valuation Oy

(Julkaistu lehdessä Vapaat Toimitilat 1/2016)