Artikkelit

Vuosi 2015 on ollut vilkas kiinteistötransaktioiden suhteen. Newsecin kirjaama transaktiovolyymi on marraskuun puoleen väliin mennessä noin 4,2 miljardia euroa, mikä tarkoittaa yli 1,0 miljardin euron, eli yli 30 % kasvua edellisvuoden samalta ajanjaksolta. Koko vuoden transaktiovolyymin ennustetaan päätyvän noin 5 miljardin euron tasolle, ylittäen selvästi vuoden 2014 volyymin. Huomionarvoista on että vuoden toisen kvartaalin transaktiovolyymi ylitti huippuvuosien 2006 ja 2007 vastaavat lukemat.

Euroopan kiinteistömarkkinoiden likviditeetti on myös kasvanut. Kiinteistösijoitukset ovat kasvattaneet kiinnostusta investointiallokaatiossa muiden sijoitustyyppien joukossa. Suomen kiinteistömarkkinoiden tuottotasot näyttävät Euroopan mittakaavassa houkuttelevilta, jonka seurauksena ulkomaiset sijoittajat ovat olleet aktiivisia Suomen markkinoilla. Suomen kiinteistömarkkinat ovat edelleen painottuneet pääkaupunkiseudulle, joskin merkkejä kiinteistömarkkinoiden piristymisestä on nähty myös Helsingin ulkopuolella. Tämä on näkynyt ns. ABBA-ilmiönä, eli ns. A-alueilta on alettu hakemaan B-luokan kohteita ja B-alueilta A-kohteita.

Muutamat viimeisen vuoden aikana solmitut kiinteistökaupat Helsingissä ovat määrittäneet alueen prime-tuottovaatimustason ennätysalhaiseksi selkeästi alle 5 %:iin. Kyseiset transaktiot olivat Brondankulmana tunnetun kiinteistön myynti vuoden 2014 lopussa sekä EY:n pääkonttorina toimivan toimistokiinteistön myynti Töölönlahdella vuoden 2015 alussa.

Kesko sopi perustavansa yhteisen kiinteistösijoitusyhtiön Ilmarisen sekä ruotsalaisen henkivakuutusyhtiön AMF:n kanssa. Yhteisyritys omistaa, hallinnoi ja kehittää sille hankittavia pääasiassa Kesko-konsernin käytössä olevia kauppapaikkoja. Kauppakeskus-transaktiot ovat lisääntyneet vuonna 2015. Syksyn aikana Kauppakeskus Kaari myytiin ruotsalaisen Niamin hallinnoimalle rahastolle. Lisäksi eläkevakuutusyhtiö Etera osti Hartelalta 50 % Kauppakeskus Ristikosta.

Vuonna 2014 Sponda osti Tampereen päärautatieaseman vierestä Tulli Business Parkin noin 64 miljoonalla eurolla. Lisäksi Tampereella on myyty alkuvuonna Hippostalo ja toimistokohde Koy Koskitammi sekä Sponda on tehnyt liikkeellelähtöpäätöksen Ratinan kauppakeskuksesta.

Myös Oulun ja Turun kiinteistömarkkinat ovat aktivoituneet ja transaktiovolyymissä päästiin lähelle pitkän ajan keskiarvoa. Pienemmillä paikkakunnilla hyvällä sijainnilla olevat liikekohteet ovat olleet sijoittajien mielestä kiinnostavia. Näin ollen hyvien liikekohteiden tuottovaatimukset ovat laskeneet.

Hoivakiinteistöjen markkinaosuus jatkoi kasvuaan vuoden 2015 aikana. Vuonna 2011 nousuun lähtenyt markkinasegmentti on kehittynyt alati ja vuonna 2014 segmentin osuus transaktioiden kokonaisvolyymistä oli lopulta noin 7 %. Merkittävin hoivakiinteistökauppa vuoden 2015 alkupuolella on ollut Helsingin Kalasataman terveys- ja hyvinvointikeskusaseman myynti saksalaisen Deka Immobilienin hallinnoimalle erikoissijoitusrahastolle.

Logistiikassa on nähty merkittäviä järjestelyjä. NREP myi suuren pohjoismaisen logistiikkaportfolion, osa kiinteistöistä sijaitsi Suomessa. Posti Group myi kiinteistöportfolion, joka koostui lähinnä postikeskuksista, varastosta ja rahtiterminaalista. CapManRE II rahasto myi Tokmannin logistiikkakeskuksen Mäntsälästä Yhdysvaltalaiselle sijoittajalle ARC Globalille. Tämä oli Yhdysvaltalaisten ensimmäinen sijoitus Pohjoismaihin. Sama toimijia osti myös neljä erikoiskohdetta Helsinki-Vantaan lentoasemalta. ARC Globalin Euroopan toimintaa hoitaa Moor Park Capital Partners LLP.

Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma ja Sponda Oyj allekirjoittivat Blackstone Real Estate Partners Europe IV rahastoon kuuluvan Tungsten Investment S.à.r.l. kanssa kauppakirjat koskien Certeum Oy:n osakkeiden myyntiä. Varma myi 50 % omistamistaan Certeumin osakkeista ja Sponda Oyj on myynyt kaikki omistamansa Certeumin osakkeet noin 190 miljoonan euron hintaan. Blackstonen rahaston ostamat osakkeet tulevat vastaamaan yhteensä 57,5 % omistusosuutta Certeum Oy:stä. Blackstone on allekirjoittanut myös Spondan omistamien Vuosaaressa sijaitsevien kiinteistöjen osakkeiden kauppaa. Kauppahinta oli noin 100 miljoonaa euroa.

Olli-Pekka Mustonen
Kehityspäällikkö
Newsec Valuation Oy

(Julkaistu lehdessä Vapaat Toimitilat 9/2015)