Aluekatsaukset

Markkinoiden lyhyt historia ja haasteita

Ensin vähän pidempää historiaa. Kaikenlaisten toimitilojen myynti- ja vuokramarkkinat pysyivät pitkän aikaa hiljaisina 2010-luvulla, johtuen vaatimattomasta kysynnästä ja toisaalta melko laajasta uudiskohteiden rakentamisesta omaan käyttöön. Tilanne kuitenkin muuttui 2017 eteenpäin ja sijoituspuoli vilkastui selvästi ja kauppojakin alettiin tehdä. Pääkaupunkiseudun ulkopuolellekin saatiin uusia toimijoita ja erikoissijoitusrahastojen osalta Turun alueella tehtiin eräitä neliömetrimäärältään hyvin suuria kauppoja, joissa kohteet olivat melko sekalaisia, vastaavasti tuottotaso melko korkea.

Joitakin kauppoja tehtiin melkein 2006-2008 tyyliin. Matalalla pitkään pysytellyt korkotaso edisti yritysten tilojen rakentamista omaan taseeseen. Sijoitusmielessä uusia kohteita tehtiin melko vähän, enimmäkseen pienempiä Kehätien varteen Raision puoleiseen päähän, Tampereen moottoritien liittymän ympäristöön ja Orikedolle sekä Liedon Avantiin ja Tuulissuolle. Suurempia liikekohteita tehtiin toisaalta Ikean lähistölle ja ylipäätään Haunisiin Raisioon, Turussa Skanssin ympäristöön ja Kaarinassa Krossiin. Autokauppatoimiala on edelleen investoinut useampaankin kohteeseen Raisiossa ja muuallakin.

Ylläoleva tilanne vaikutti aina 2022 loppupuolelle saakka, mutta sen jälkeen yleistilanne on voimakkaasti muuttunut. Korona saatiin 2022 suunnilleen aisoihin parin vuoden taistelun jälkeen, mutta sitten alkuvuonna 2022 itänaapurimme aloitti Ukrainan vastaisen sotansa. Sodan johdosta langetetut läntisen maailman asettamat rajoitteet ja pakotteet saivat nopeasti Venäjän ohella koko läntisen maailman omankin talouden sekaisin ja saatiin aikaan lähihistoriassa ennennäkemätön inflaatio. Sitä ruokki erityisesti raaka-aineiden ja energian hintojen nousu ja samanaikainen mutta prosentuaalisesti hieman pienempi korkojen nousu. Yhdessä nämä aiheuttivat sen, että exceliin ennen sotaa tehdyt hienot kassavirtalaskelmat voitiin laittaa silppuriin. Näin sekä valtioiden talouksien että kiinteistösijoitusten osalta.

Ylläolevasta johtuen pankkien jo aiemmin koronasta johtunut varovainen rahoitusharkinta muuttui entisestään varovaisemmaksi ja loppuvuodesta 2022 alkaen kiinteistösijoitushankkeiden rahoitus muuttui hyvin hankalaksi, sekä pienten että isojen kohteiden osalta. Samaan aikaan useimpien pörssinoteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kurssit laskivat voimakkaasti, myös asuntosijoittajien. Tämä osaltaan vaikeuttaa rahoitusta entisestään, itse asiassa suurin liikepankkimme ei oman ilmoituksensa mukaan rahoita yksittäisiä uusia kiinteistöhankkeita tällä hetkellä ollenkaan.

Itse markkinasta

Näiden vaikeuksien johdosta kauppaa Turun alueella on käyty aiempiin vuosiin verrattuna vähän. Koko Suomen tilannehan on se, että Q1 oli hiljaisempi kuin kertaakaan aiemmin 2000-luvulla. Turussa tilanne ei ole yhtä huono, vaan kauppaa on jossain määrin nytkin tehty ja ostajia on liikkeellä. Kaupankäyntiä hidastaa nyt se, että myyjiä ei juurikaan ole, koska korkotason noususta johtuva tuottovaateiden muuttuminen poistaa myyntihalut, toisin sanoen ostajien ja myyjien hintanäkemykset poikkeavat toisistaan merkittävästi. Joitakin ns. boxikauppoja on tehty edelleen 7 %:n tuottotason yläpuolella. Sen alle menevät ovat nyt poissa, jos niitä ei ole sovittu jo ennen tilanteen muuttumista. Rakennettavien kohteiden osalta on jossain määrin pyritty muuttamaan sopimusehtoja. Pakkomyyntejä ei ole ollut, ainakaan vielä.

Ehkä suurin muutos määrällisesti on tapahtunut kokonaisten asuinkerrostalojen osalta. Entiseen verrattuna niiden kaupan voi sanoa romahtaneen. Ennen ostajia oli lähes jonoksi saakka, nyt vuoronumeroja ei tarvitse jakaa. Jotta rakentaminen saataisiin pysymään edes jollain tasolla, pitäisi kiireesti ryhtyä tekemään uusia, ehkäpä valtion tukemia rahoitusratkaisuja. Jo vakuuksien antaminen auttaisi, samoin tietysti korkotuki.

Vuokramarkkinat - Turun alue

Edellä kuvattu synkeä markkinatilanne koskee vain sijoitusmarkkinaa. Yrityspuolella, sekä tuotannollisilla että palvelualoilla menee keskimäärin ottaen hyvin ja näiden yritysten taseet ovat pääosin kunnossa. Erityisesti Turulle suhteellisesti tärkeä lääke-, terveys- ja bioala on menestynyt hyvin ja kasvaa voimakkaasti. Telakkakin on taas voimissaan saatuaan valtiolta tukea. Varsinaisesti Turun alueen hyvät tuotannolliset uutiset eivät ole näkyneet toimitilapuolella kovinkaan paljon, mutta hyviä tuotantotiloja on kaiken kaikkiaan aika vähän vapaana. Lisäksi aiemmin toimitiloissa oli sisäistä vajaakäyttöä, joka on selvästi vähentynyt.

Tyhjien tilojen määrä on viime aikoina koronasta ja sodasta huolimatta pysytellyt kohtuullisena kaikilla muilla toimitilasektoreilla paitsi liiketiloissa, joita on melko paljon vapaana. Entiseen verrattuna suuri muutos on toimistoissa, jotka ovat nyt lähestulkoon täynnä. Kupittaan ja Itäharjun alue on tietysti alueellisena kärkenä, mutta kaikkialla muuallakin Turun alueella toimistot ovat hyvässä käytössä ja kunnollisten toimistojen vajaakäyttöaste on kai ennätyksellisen alhainen. Liiketilojen osalta tilanne on vastaavasti kaikkein heikoin. Kivijalkaliikkeitä on vapaana lukumääräisesti paljon, mutta ne ovat pinta-alaltaan yleensä aika pieniä. Niissäkin on kuitenkin vilkasta liikettä ja sopimuksia tehdään viikoittain. Suurempia liiketiloja eli yli 2 000 m² on vapaana vain kolme.

Omien tilastojemme mukaan Turun alueen vuokrattavien kohteiden määrä on hieman laskenut jo pidemmän aikaa. Vaikka uusia tiloja on jonkin verran rakennettu, eivät ne ole juurikaan näkyneet markkinoilla, vaan ne on pääosin tehty suoraan käyttäjille. Vanhoja tiloja on toisaalta lukumääräisesti poistunut todella paljon. Iso-Heikkilä on muuttunut ja muuttumassa asuinalueeksi ja samaan aikaan myös Itäharjulta on purettu tulevaisuutta varten huomattava määrä vanhaa kantaa ja edelleen keskustasta on purettu toimistotaloja ja myös muutettu niitä asuinnoiksi. Pienempien yritysten uudet tilat ovat rakentuneet ympäristökuntiin, koska Turulla ei ole tarjolla ainuttakaan pienyritystonttia, isompia kyllä.

Tulevaisuus

En osaa ennustaa, joten tässä on lyhyt toivomus. Jokainen sota on aina loppunut tavalla tai toisella. Toivottavasti sota loppuisi nopeasti. Sen vaikutus talouteen olisi käsittääkseni dramaattinen ja yhtä nopea kuin oli nyt nähty heikkeneminenkin.

Turussa kaupungin johto liputtaa ratikan puolesta ja Tampereen polkua haluttaisiin jatkaa myös massiivisen Kansihankkeen muodossa. Nähtäväksi jää miten näille käy, ehkä pieni aikalisä on paikallaan, Turun tapaan. Turun linnan ympäristön tuleva muutos on myös valtakunnallisesti näkyvä.

Jukka Knaapi
OTK partner
Tuloskiinteistöt Oy LKV