Aluekatsaukset

Kiinteistömarkkinoilla näkyvissä vilkas loppuvuosi

Varsinais-Suomi - 22.11.2021

Pandemian aiheuttamien rajoitusten purkaminen ja siirtyminen lähemmäksi normaalia tilannetta on näkynyt kiinteistömarkkinoilla kesälomien päättymisestä lähtien. Markkina on ollut varsin vilkas jokaisella rintamalla. Transaktiomarkkinat vauhdittuivat jo kesän aikana ja loppuvuoden uskotaan olevan edelleen varsin likvidi, josta osoituksena vilkas uutisointi toteutuneista transaktioista sekä markkinassa olevista kiinnostavista myyntikohteista. Myös vuokrauskysyntä on elpynyt syksyn aikana ja tilatarpeita löytyy jokaiseen tilatyyppiin, mutta erityisesti logistiikka- ja varastotiloihin.

Toimistotilan vajaakäyttöaste on hyvin maltillinen Turussa

Toimistotilojen vajaakäyttöaste on pysynyt käytännössä ennallaan sitten alkuvuoden 2021 tilanteen, ollen nyt syksyllä 6,9 %. Toimistotilojen kysyntä on kasvanut syksyn aikana, vaikka epävarmuus tulevaisuuden työskentelytavoista painaa taustalla ja pitkittää osaltaan päätöksentekoa tilastrategioissa. Käytännön kokemukset ja tuntuma markkinoilla on, että toimistotiloja tarvitaan jatkossakin, vaikka etätyö varmasti on tullut laajemmalti jäädäkseen. Uusi mahdollinen hybridimalli asettaa pikemminkin toimistotiloille uusia tilavaatimuksia toiminnallisuuden osalta, kun esimerkiksi etäyhteyksin toteutettavat kokoukset vaativat omia rauhallisia tiloja. Moderni ja viihtyisä toimistotila on entistäkin kysytympi, ja tästä syystä vajaakäyttöä esiintyykin pääosin vanhassa tilakannassa. Toimistotilojen on jatkossa oltava toiminnallisten vaatimusten lisäksi myös viihtyisiä ja kodikkaita, jotta niiden houkuttelevuus kilpailee etätyön kanssa. Kupittaan alueen vetovoima on edelleen toimistosektorilla vahva, mutta ydinkeskustan asema on selvästi parantumassa, kun keskustan merkittävät rakennustyömaat alkavat hiljalleen valmistua, josta osoituksena Scandicin operoiman Hamburger Börs -hotellin avautuminen marraskuun alussa. Merkittävimmät rakenteilla olevat toimistohankkeet sijaitsevat Kupittaa-Itäharjulla. Turku Energian pääkonttori valmistunee alkuvuoden 2022 aikana Itäharjun puolelle ja Turun Teknologiakiinteistöjen omistukseen rakennettava CivilCity toimistorakennus on myös valmistumassa ensi vuoden aikana. Lisäksi Arctos-nimellä kulkeva liike- ja toimistohanke on käynnistynyt Kupittaan vanhan aseman viereen.

Liiketilojen elpymisessä positiivisia merkkejä

Tilaa vievä kauppa ei kärsinyt koronapandemiasta, kuten taas pienemmät palvelualan käytössä olevat liiketilat. Suuremmille liiketilakäyttäjille pandemia saattoi tuoda jopa lisäasiakkaita yksityisen kulutuksen suuntautuessa mm. rakentamiseen ja sisustamiseen sekä erilaiseen ajoneuvokauppaan. Ravintolat ja pienemmät myymälät olivat suurimmissa vaikeuksissa, mutta toisaalta niiden elpymisen odotetaan olevan myös nopeinta, mikäli pandemia pystytään nujertamaan lähiaikoina. Turun seudun kauppakeskukset ovat uutisoineet vuoroin uusista toimijoista, jotka ovat avaamassa liikkeitään kauppakeskuksissa. Myös keskustan ravintola- ja kahvilaelämä on vilkastunut ja luottamus tulevaisuuteen näkyy sielläkin uusien toimijoiden avatessa toimipisteitään. Liiketilojen vajaakäyttö on noussut hieman kuluvan vuoden aikana, ollen nyt Turussa luokkaa 4,7 %. Nousu on ollut ainoastaan noin puoli prosenttiyksikköä, joten tilastojen valossa myös liiketilojen osalta Turun seutu on pärjännyt vaikeiden aikojen yli erityisen positiivisesti.

Logistiikkatilojen kysyntä kiivasta transaktio- ja vuokramarkkinoilla

Logistiikka- ja tuotantotilojen vajaakäyttö on laskenut kevään tilanteesta, ja on nyt Turussa 1,9 %, kun se keväällä oli 2,5 %. Verkkokaupan huomattava kasvu luo kysyntää varsinkin logistiikkatilojen osalta ja kysyntä ylittääkin jo paikoin tarjonnan. Uutta tilaa on rakennettu Turun seudulle täyttämään kasvun tuoman kysynnän, mutta myös uusien toiminnallisten vaatimusten täyttämiseksi. Turun lentoaseman alueelle on valmistunut alueen toinen merkittävä logistiikkakohde, kun Kaukokiidon lisäksi Finnish Design Shopin käyttöön valmistui hiljattain noin 10 000 m² suuruinen logistiikkakiinteistö. Alueella on tehty muitakin tonttikauppoja, joten odotusarvona on uusien toimijoiden sijoittautuminen alueelle lähitulevaisuudessa. Liedon Avantin alue tunnetaan jo maamme rajojen ulkopuolella erityisen kiinnostavana osamarkkinana, koska alueelle sijoittautui noin vuosi sitten DB Schenkerin uusi logistiikkaterminaali. Alueella on tälläkin hetkellä mittavia rakennustyömaita mm. Inex Partnersille, Warasto Finlandille ja Rengas Turulle. Liedon Avantiin on avautumassa myös Puuilon myymälä. Alueen uudet liikennejärjestelyt ovat loppusuoralla, ja mittavat liittymä- ja tiejärjestelyt palvelevat nyt entistä paremmin juuri logistiikka-alan toimijoita.

Investointikysyntä erityisesti asuin-, julkis- ja logistiikkakiinteistöihin

Kuluvan vuoden alkupuolisko oli melko hiljaista investointimarkkinassa, mutta poikkeuksellisesti kesäkuukaudet olivat historiallisen vilkkaita. Syksyn hieman seesteisemmän kauden jälkeen markkinoilla on taas tapahtumia, kuten perinteisesti kalenterivuoden lähestyessä loppuaan. Erityisen kiinnostavina kohteina markkinoilla nähdään juuri nyt yhteiskuntakiinteistöt, josta osoituksena Jyväskylän kaupungin myymät opetus- ja paloasemakiinteistöt yli 140 miljoonan euron kauppahinnalla. Myös hoiva- ja asuinsektori on hyvin kysyttyä ja kaupankäyntivolyymi näissä tilakannoissa on ollut erittäin vahvaa kuluvana vuonna. Turussakin on tehty kauppoja juuri asuin- ja hoivakiinteistöistä. Asuntojen vuokrataso Turussa on noussut viime vuosina ja luottamus vuokrien nousuun ja vuokra-asumiseen on edelleen korkea, josta osoituksena vilkas rakentaminen ja vuokratalojen kaupankäyntiaktiivisuus. Logistiikkasektori on myös hyvin houkutteleva transaktiomarkkinassa ja myyntineuvotteluissa on muutamia merkittäviä kohteita Turussa. Tämä on vaikuttanut selkeästi tuottovaatimuksiin, jotka ovat laskeneet parhaimmillaan jopa 5,0–6,0 %:n tasolle. Viimeaikaisista transaktioista mainittakoon, että SRV myi Liedon Avantiin vuonna 2023 valmistuvan logistiikkakiinteistön VVT Property Fund II Ky:lle. Kohde on vuokrattu Warasto Finland Oy:lle. Åbo Akademin säätiö on sopinut Turun kaupungin kanssa Rettigin entisen tupakkatehtaan kaupasta hinnalla 12 miljoonaa euroa. Kohteeseen on tulossa mm. taiteilijatiloja. Lisäksi vanhemmista teollisuustiloista on tehty kauppoja sekä sijoituskohteina että asuinkehityshankkeina.

Sami Matara
Catella Property Oy, Turku