Aluekatsaukset

Turku sijoittajien silmissä vetovoimainen kaupunki

Varsinais-Suomi - 27.05.2019

Heikentynyt talouskasvu ja talouden uhkakuvat eivät näy vielä kiinteistömarkkinoilla, vaan transaktiomarkkinoilla on jatkunut vilkas kaupankäynti ja investointien määrä on pysynyt korkeana. Turusta kohteita ovat hankkineet alueella jo toimivien tahojen lisäksi myös uusia valtakunnallisia ja kansainvälisiä tahoja. Tuottovaatimustasot pysyivät Turussa pitkään samalla tasolla, mutta viime aikoina toteutuneissa kaupoissa tuottovaatimus on laskenut joissain kaupoissa jopa ennätyksellisen alhaiselle tasolle.

Alkuvuonna toteutunut useita merkittäviä transaktioita

Turun alueen transaktiovolyymi oli viime vuonna yli 250 miljoonaa euroa. Merkittäviä vuonna 2018 toteutuneita transaktioita olivat mm. Trevianin rahastojen useamman kohteen hankkiminen Turusta, Kaarinasta ja Raisiosta. Rausanne hankki Kupittaalta alueelle valmistuvan Original Sokos Hotelli Kupittaan YIT:ltä ja Turun Teknologiakiinteistöt myi Turun kaupungin käytössä olevat kaksi toimistokiinteistöä keskustasta kiinteistöyhtiö Kielolle. Lisäksi Kansallis-Yhtiöt osti yli 90 % Yliopistonkadun ja Humalistonkadun kulmauksesta.

Myös vuonna 2019 on jo ehtinyt toteutua useita merkittäviä transaktioita Turun kiinteistömarkkinoilla. Ruotsalainen Hemsö teki Turun kaupungin kanssa valtavan 130 miljoonan kiinteistökaupan, jossa myytiin sote-kiinteistöjä, joihin kaupunki jää vuokralle keskimäärin 11 vuoden sopimuksilla. Kohteet muodostuvat Turun kaupunginsairaalan alueesta, jolla on 11 rakennusta; viisi hoivakotikohdetta ja kaksi terveysasemaa. Kaikki kohteet sijaitsevat Turun keskustan lähettyvillä. Conficap Oy osti Torinkulman kiinteistön Turusta ja Lasikuutio-nimellä tunnetun kiinteistön Raisiosta paikalliselta sijoittajalta. Molemmat kohteet sijaitsevat keskeisellä paikalla kaupunkien ydinkeskustoissa. Turun kohde sijaitsee Yliopistonkadun ja Kauppiaskadun kulmassa torin laidalla ja sen vuokrattava pinta-ala on 4.280 m². Raision kohde sijaitsee osoitteessa Raisiontori 1 A ja sen vuokrattava pinta-ala on 1.298 m². Erikoissijoitusrahasto Aktia Toimitilakiinteistöt osti Logomon toimistot Oy:n osakekannan Hartela Länsi-Suomi Oy:ltä ja Turun kaupungilta. Kaupan kohteena olivat Logomon toimitilat, jotka sisältävät Byrån, Konttorin, Logi 3- ja taiteilijatilat. United Bankersin UB Suomi Kiinteistöt -rahasto osti Skanssin kauppakeskuksen kyljestä liike- ja toimistotalon, jonka pääkäyttäjänä on Hartela Länsi-Suomi Oy ja vuokrasopimusten keskimaturiteetti on 9 vuotta. Turun keskustasta myytiin Kivikukkaron talona tunnettu liike- ja toimistokiinteistö Quadoron rahastolle. Lähiaikoina remontoidun kiinteistön vuokrattava ala on luokkaa 10.200 m² ja lisäksi kohteeseen kuuluu oma parkkihalli.

Investointien määrä huipussaan

Turussa on käynnissä ja suunnitteilla valtava määrä investointeja niin julkisten kuin yksityistenkin tahojen toimesta. Suurin myllerrys on käynnissä keskustassa, missä toriparkin työmaan vanavedessä on noussut torin laidalle useampiakin nostureita ja hankkeita on vielä alkamassa lisää. S-Ryhmä uudisti Wiklundin taloa laajentamalla talon hotellia, uusimalla kaikki ravintolat ja rakentamalla vappuna avatun näyttävän ja Turussa ainutlaatuisen kattoterassiravintolan 9. kerrokseen. Muita jo pitkälle edenneitä hankkeita keskustassa ovat Hansa-korttelin uudistustyöt ja Kop-Kolmion laaja toimistotilojen uudistus, jonka myötä osa liiketiloista muutettiin toimistokäyttöön. Tuoreimpana hankkeena on kesäkuun alussa alkava Börsin hotellin purkaminen, kun yksi torinlaidan maamerkkirakennuksista puretaan Sokos hotellin toiminnan päättyessä ja tilalle rakennetaan kokonaan uusi hotelli Scandicin käyttöön. Hotellirakennuksen osalle on jo rakennuslupa myönnetty, mutta laajemmassa kuvassa hankkeeseen liittyy koko Forum-korttelin asemakaavamuutos, jonka toteutuminen on vielä epävarmaa. Uusi kaava sallisi kiisteltyjä uudisrakennuksia korttelin sisäosiin ja hotellin laajennuksen. Hotellin uudisrakentaminen toteutetaan joka tapauksessa, vaikka sitten suunniteltua suppeammin, mikäli kaavamuutos ei toteudu.

Turun kaupungin kärkihankkeisiin kuuluu Kupittaa – Itäharjulla sijaitsevan Turku Science Park -alueen laajentaminen ja alueiden yhdistäminen tiiviimmäksi, ratapiha-alueelle suunniteltu kulttuuri- ja elämyspainotteinen keskustakehityshanke ja telakan läheisyydessä sijaitseva meri- ja valmistavan teollisuuden keskittymä Blue Industry Park. Tiedepuiston alueen kehittyminen saanee vauhtia Hemsön sijoitettua 50 miljoonaa euroa Turun Teknologiakiinteistöihin Turun kaupungin kanssa toteutetun suuren sote-kiinteistökaupan yhteydessä. Suunnitelmiin kuuluu Kupittaan ja Itäharjun alueen yhdistäminen kansirakenteella sekä merkittävää asuin- ja toimitilarakentamista Itäharjun alueella. Kansihankkeen yhteyteen on ehdotettu ammattiopetuksen Taito-kampusta, joka voisi valmistua 2025. Kupittaalla on parhaillaankin hankkeita käynnissä, kun alueen ensimmäinen hotelli Sokos Hotel Kupittaa on rakenteilla aseman yhteyteen ja Veritaksen uuden toimistotalon rakennustyöt ovat käynnistyneet. Lisäksi alueelle rakennetaan AMK Campusta, jonka arvioitu valmistuminen on kesällä 2020.

Turun kaupunki suunnittelee historian museon rakentamista Turun Linnan viereen Viking Linelta terminaalien yhdistymisen yhteydessä vapautuvalle maa-alueelle, talo valmistuisi viimeistään vuonna 2029. Musiikkitalon suunnitellaan valmistuvan vuonna 2024, mutta sen sijaintia ei ole vielä lyöty lukkoon. Näiden kolmen merkittävän hankkeen investoinnit olisivat yhteensä luokkaa 146 miljoonaa. Lisäksi käynnissä on lähiaikoina avattavan Fölin liikenteeseen liittettävän funikulaarin rakentaminen Kakolaan ja keskustan ja Logomon yhdistävän sillan rakennustyöt.

Käyttöasteet korkealla tasolla

Turussa toimitilojen käyttöasteet ovat korkeita, mikä myös osaltaan osoittaa, että investoinneille on tarvetta ja tilakysyntää alueella riittää. Esimerkiksi Helsingissä on rakennettu ja rakennetaan parhaillaankin runsaasti uutta modernia toimistotilaa, mikä on jättänyt erityisesti vanhempaa tilakantaa tyhjilleen ja vajaakäyttöaste oli vuodenvaihteessa 11,7 %. Toimistotilojen käyttöaste onkin Turussa korkein koko maassa, vajaakäyttöasteen ollessa 6,8 %.

Modernista, nykyajan tarpeisiin vastaavasta toimistotilasta on jopa pulaa Turussa. Kupittaan käyttöasteet ovat pysytelleet jo pidempään lähes 100 % tasolla ja keskustassakin tyhjää toimistotilaa on niukasti. Vapaana on lähinnä keskustan reuna-alueilla vanhemmissa rakennuksissa sijaitsevia tiloja. Toimistorakentamista on käynnissä kovin vähän ja rakenteilla oleviin kohteisiinkin on ollut jo käyttäjät valmiina, joten modernin toimistotilan tarve ei täyty nykyisillä hankkeillakaan.

Sijainnin lisäksi toimitilojen toiminnallisuudella ja ulkoasulla on kasvava merkitys yrityksen toimintaprosessien sujuvuuden sekä työtyytyväisyyden kannalta. Viime aikoina onkin ollut vallalla trendi toimintaympäristön parantamisesta kiinnittämällä huomiota toimitilojen valintaan. Tämä trendi on vallalla kaikissa tilatyypeissä. Toimitilojen merkitys esimerkiksi kiristyvillä rekrytointimarkkinoilla on noussut merkittäväksi kilpailutekijäksi. Sijainniltaan ja ulkoasultaan houkuttelevampiin tiloihin on helpompi saada osaavaa ja motivoituneempaa henkilökuntaa töihin. Toimistotilojen osalta co-working tilojen lukumäärä ja kysyntä kasvaa edelleen. Yhteisöllinen toimintaympäristö luo itsessään sosiaalista kanssakäymistä yli yritys- ja toimialarajojen.

Sami Matara
Catella Property Oy, Turku