Aluekatsaukset

Turun kiinteistömarkkinoilla runsasta aktiviteettia

Varsinais-Suomi - 18.03.2019

Vahva talous- ja työllisyystilanne näkyy Turun alueen toimitilamarkkinoilla. Uudishankkeita on runsaasti käynnissä ja suunnitteilla, vajaakäyttö on laskenut kaikissa tilakannoissa.

Lounais-Suomen tilanne on ainutlaatuinen ja Turun seutu on noussut erityisen kiinnostavaksi osamarkkinaksi Suomen kiinteistömarkkinoilla, mistä osoituksena on vilkas kaupankäyntivolyymi. Lisääntynyt kysyntä Turun markkinoita kohtaan on vaikuttanut myös tuottovaateisiin. Muutamissa prime-kohteissa tuottotasot ovat laskeneet ennätyksellisen alhaiselle tasolle ja neuvoteltavina olevissa kohteissa voidaan nähdä samanlaisen kehityksen jatkuvan. Osaltaan tähän on vaikuttanut myös hyvien prime-kohteiden tulo markkinoille, joita ei ole ollut kaupan aiemmin. Alueellisen väestönkehityksen ennuste kertoo, että Suomessa on 20 vuoden kuluttua vain kolme kasvavaa kaupunkiseutua, Helsingin, Tampereen ja Turun seutu. Tämä ennuste, sekä Turun kaupungin johdon aktiivinen toiminta mm. kärkihankkeiden ajurina, takaavat varmasti kiinnostuksen Turun seutua kohtaan kansallisten ja kansainvälisten kiinteistösijoittajien silmissä tulevaisuudessakin.

Transaktiomarkkinoilla vilkas kaupankäynti jatkuu

Turun seudulla tehtiin vuonna 2018 merkittäviä kauppoja, joka on luonnollinen jatke edellisvuonna alkaneelle kaupankäyntiaktiivisuudelle. Alueen transaktiovolyymi oli viime vuonna yli 250 miljoonaa euroa. Trevianin rahastot osti useita kohteita; Varissuon liikekeskus, Leaf-Center, TV-Center ja Kaarinan Piispanristin Puuilon käytössä oleva kiinteistö. Viimeisimmän hankinnan Trevian teki Raisiosta, kun se osti loppuvuonna kolmen kiinteistön kokonaisuuden Raision keskustasta. Rausanne hankki Kupittaalta alueelle valmistuvan Original Sokos Hotelli Kupittaan YIT:ltä. Turun Teknologiakiinteistöt myi Turun kaupungin käytössä olevat kaksi toimistokiinteistöä keskustasta kiinteistöyhtiö Kielolle. Kansallis-Yhtiöt osti yli 90 % Yliopistonkadun ja Humalistonkadun kulmauksesta nk. Trinaxin talosta, eli noin 10.000 m² toimitilat.

Myös vuosi 2019 on käynnistynyt aktiivisesti Turun kiinteistömarkkinoilla. Ruotsalainen Hemsö teki 130 miljoonan kiinteistökaupan Turun kaupungin kanssa. Kaupan kohteena oli sote-kiinteistöjä, joihin kaupunki jää vuokralle keskimäärin 11 vuoden sopimuksilla. Kohteet muodostuvat Turun kaupunginsairaalan alueesta, jolla on 11 rakennusta; viisi hoivakotikohdetta ja kaksi terveysasemaa. Kaikki kohteet sijaitsevat Turun keskustan lähettyvillä. Conficap Oy osti Torinkulman kiinteistön Turusta ja Lasikuutio-nimellä tunnetun kiinteistön Raisiosta paikalliselta sijoittajalta. Molemmat kohteet sijaitsevat keskeisellä paikalla kaupunkien ydinkeskustoissa. Turun kohteen reilut 4.000 m² sijaitsee Yliopistonkadun ja Kauppiaskadun kulmassa torin laidalla ja Raision kohteen yli 1.000 m² sijaitsee osoitteessa Raisiontori 1 A. Erikoissijoitusrahasto Aktia Toimitilakiinteistöt osti Logomon toimistot Oy:n osakekannan Hartela Länsi-Suomi Oy:ltä ja Turun kaupungilta. Kaupan kohteena olivat Logomon toimitilat, jotka sisältävät Byrån, Konttorin, Logi 3- ja taiteilijatilat. United Bankersin UB Suomi Kiinteistöt -rahasto osti Skanssin kauppakeskuksen kyljestä liike- ja toimistotalon, jonka pääkäyttäjänä on Hartela Länsi-Suomi Oy ja vuokrasopimusten keskimaturiteetti on 9 vuotta.

Kaupunki vauhdittaa kärkihankkeita

Turun kaupungin kärkihankkeisiin kuuluu Kupittaa – Itäharjulla sijaitsevan Turku Science Park -alueen laajentaminen ja alueiden yhdistäminen tiiviimmäksi, ratapiha-alueelle suunniteltu kulttuuri- ja elämyspainotteinen keskustakehityshanke ja telakan läheisyydessä sijaitseva meri- ja valmistavan teollisuuden keskittymä Blue Industry Park. Tiedepuiston alueen kehittymisen odotetaan vauhdittuvan Hemsön sijoitettua 50 miljoonaa euroa Turun Teknologiakiinteistöihin Turun kaupungin kanssa toteutetun suuren sote-kiinteistökaupan yhteydessä. Suunnitelmiin kuuluu Kupittaan ja Itäharjun alueen yhdistäminen kansirakenteella sekä merkittävää asuin- ja toimitilarakentamista Itäharjun alueella. Turku kehittyy myös joukkoliikenteen osalta. Bussien runkolinjan osalta on jo tehty toteuttamispäätös ja raitiotien osalta päätöstä odotetaan vielä kevään aikana.

Yhtenä merkittävänä kehitysalueena on keskusta, jossa on käynnissä useita hankkeita, joiden ansiosta keskustan elinvoimaisuus ja saavutettavuus paranevat tulevaisuudessa. Keskustan yrittäjien on kuitenkin sitä ennen pärjättävä haastavissa olosuhteissa muutaman vuoden pituisen rakennusvaiheen läpi, mikä luo uhkakuvia erityisesti pienille kivijalkaliikkeille ja torikauppiaille. Toriparkin rakennustyömaa aiheuttaa poikkeuksellisia liikennejärjestelyjä, kun joukkoliikenne on siirtynyt torin laidalta Linnankadulle ja ydinkeskustassa on voimassa läpiajokielto. Toriparkin lisäksi myös sen ympärillä on rakennustöitä, kun Wiklundin talossa on hotelli- ja ravintolauudistuksen työmaa ja Hansakorttelissa tehdään mittavia muutostöitä kauppakeskuksen sisäosissa. Korttelin etäisyydellä torista on käynnissä Brahe-Centerin työmaa, jonka vanha liikerakennus on jo purettu uuden asuinrakennuksen tieltä. Alkamassa on myös Hamburger Börs -hotellin uudisrakentaminen ja Forum-korttelin täydennysrakentaminen hotellin laajennusosaa varten. Turun kaupunki yrittää yhdessä keskustan yrittäjien ja Turun Ydinkeskustayhdistyksen kanssa keksiä keinoja keskustan asiakasvirtojen säilyttämiseen mittavista uudistustöistä ja erikoisjärjestelyistä huolimatta. Keskustan liike- ja toimistotilojen käyttöasteet ovat parantuneet viime vuosina, mutta keskustan muutosten mahdollinen vaikutus ei vielä näy tilastoissa, eikä katukuvassa.

Jokiranta kehittyy kun Myllysillan kupeeseen ollaan käynnistämässä kaavamuutosta uudenlaista kulttuurijokilauttaa varten. Kohteeseen tulisi kaupungin järjestämän suunnittelukilpailun voittaneen suunnitelman mukaan jopa 120 metrinen kelluva taso, missä sijaitsisi ainakin ravintola-, kylpylä- ja saunatiloja. Myös Aurajoen alajuoksulle on suunnitteilla kylpylähanke Vulcan Spa. Jokirantaan on luvassa myös uutta kahvila- tai ravintolatoimintaa, kun Turun kaupunki myi joen varresta Petreliuksen talon paikallisille sijoittajille. Kohde on osa Fortuna-korttelia ja siihen voisi tulevaisuudessa sijoittua esimerkiksi kahvila- tai toimistotiloja.

Käynnissä ja suunnitteilla on runsaasti niin asuin- kuin toimitilahankkeitakin

Kupittaan alue kehittyy kovaa vauhtia, kun viime vuonna valmistuneen Pohjolasairaalan uudisrakennuksen viereen rakennetaan AMK Campusta, jonka arvioitu valmistuminen on kesällä 2020. Samaan kortteliin on suunnitteilla vielä lisää toimistorakentamista. Myös Veritaksen uuden pääkonttorin rakentaminen Kupittaalle on käynnistynyt. Kupittaan jatkeena oleva sairaala-alue uudistuu kovaa vauhtia, kun nk. mikron tontilta on purettu rakennus uuden psykiatrisen sairaalan tieltä. Sairaala-alueella on parhaillaan käynnissä myös valtava T3-sairaalan työmaa, jonka on tarkoitus valmistua vuonna 2021. Uuden sairaalan yhteyteen valmistuu tänä keväänä jopa yli 500 parkkipaikan parkkihalli. Intelligate III on rakenteilla Kupittaan aseman vieressä ja kohteeseen tulee alueen ensimmäinen hotelli; Original Sokos Hotel Kupittaa, joka avautuu 2020. Hotellimarkkinoilla on muutenkin meneillään muutoksia; keskustassa on käynnissä Wiklundin hotelli- ja ravintolahanke, suunnitteilla on Börsin hotellihanke, hotelli Seurahuoneen saneeraus on juuri valmistunut ja hotelli Marinan viereen suunnitellaan mittavaa laajennusta. Myös uusia hotellitoimijoita odotetaan kaupunkiin, sillä Åbo Akademi sai poikkeamispäätöksen omistamaansa vanhan kaupungin alueella sijaitsevaan Rettigin tupakkatehtaan taloon, johon voidaan nyt sijoittaa mahdollisesti hotellitoimintaa.

Sataman alueelle on suunniteltu merkittävää asuin- ja toimitilarakentamista, kun Linnakaupungin Satamasta Pitkämäkeen ulottuvaa aluetta kehitetään. Alueella on parhaillaan käynnissä merkittävät Harppuunakorttelin ja Linnanfältin rakennustyömaat ja myös Kirstinpuiston ensimmäiset talot ovat jo valmistuneet. Satamaan on tiedossa muutoksia myös matkustajaterminaaleihin, kun Viking Linen ja Tallink Siljan terminaalien yhdistymistä suunnitellaan ja alueen liikenne- ja pysäköintijärjestelyjä uusittaneen. Kaupunki laajenee sataman suuntaan myös Kakolan rakentamisen ansiosta. Alueella on jo valmistunut laajasti asuinrakentamista, mutta rakentamisvaroja on vielä mittavasti hyödyntämättä. Kakolaan on asuinrakentamisen lisäksi tulossa myös toimitiloja, kuten hotelli- ja ravintolatoimintaa. Alueen julkista saavutettavuutta tullaan parantamaan mm. funikulaarin avulla, jonka liikennöinti on juuri alkamassa.

Perinteisten toimitilojen osalta myös koulutiloihin on tiedossa muutoksia, kun Kupittaalle rakentuvan AMK Campuksen valmistuminen lähenee. Ruiskadun ammattikorkeakoulun rakennus on tarkoitus ottaa seuraavaksi 10 vuodeksi väistötilakäyttöön. Ensimmäiset käyttäjät olisivat remontin alta muuttava Sirkkalan koulu sekä Turun Ammatti-Instituutin Kauppaopisto, jonka nykyinen rakennus puretaan asuinkerrostalojen tieltä. Turun ammattikorkeakoulun Sepänkadun yksikön osalta on käynnissä tarjouskilpailu kohteen kehittämisestä.

Moderneille toimitiloille riittää kysyntää

Sijainnin lisäksi toimitilojen toiminnallisuudella ja ulkoasulla on kasvava merkitys yrityksen toimintaprosessien sujuvuuden sekä työtyytyväisyyden kannalta. Viime aikoina onkin ollut vallalla trendi toimintaympäristön parantamisesta kiinnittämällä huomiota toimitilojen valintaan. Tämä trendi on vallalla kaikissa tilatyypeissä. Toimitilojen merkitys esimerkiksi kiristyvillä rekrytointimarkkinoilla on noussut merkittäväksi kilpailutekijäksi. Sijainniltaan ja ulkoasultaan huokuttelevampiin tiloihin on helpompi saada osaavaa ja motivoituneempaa henkilökuntaa töihin. Toimistotilojen osalta co-working tilojen lukumäärä ja kysyntä kasvaa edelleen. Yhteisöllinen toimintaympäristö luo itsessään sosiaalista kanssakäymistä yli yritys- ja toimialarajojen.

Modernista nykyajan tarpeisiin vastaavasta toimistotilasta on jopa pulaa Turussa. Kupittaan käyttöasteet ovat pysytelleet jo pidempään lähes 100 prosentin tasolla ja keskustassakin tyhjää toimistotilaa on niukasti. Vapaana on lähinnä keskustan reuna-alueilla vanhemmissa rakennuksissa sijaitsevia tiloja. Toimistotilojen käyttöaste onkin Turussa korkein koko maassa.

Sami Matara
Catella Property Oy, Turku