Aluekatsaukset

Pandemia luo epävarmuutta Turun seudun kiinteistömarkkinoilla

Varsinais-Suomi - 25.05.2020

Pandemian vaikutukset näkyvät tällä hetkellä koko maailmassa ja luonnollisesti myös Turun seudulla. Rajoitukset ovat jatkuneet jo pari kuukautta, eikä epidemian ja epävarman tilanteen kehittymisestä pidemmällä aikavälillä ole tietoa. Talouden taantuma on äkkipysähdyksen seurauksena väistämätön, mutta vielä tässä vaiheessa on vaikea ennakoida, kuinka syväksi taantuma muodostuu.

Pandemia on vaikuttanut konkreettisimmin matkailualaan ja hotelleihin, sekä liike- ja ravintolatiloihin, jotka ovat joutuneet sulkemaan ovensa valtiovallan toimesta tai kärsivät huomattavasta asiakaskadosta. Yt-neuvotteluja on käynnissä monilla aloilla ja isoista irtisanomisista on jo ilmoitettu esimerkiksi meriteollisuuden alalla. Toisaalta rajoituksia ollaan näillä näkymin keventämässä ja esimerkiksi Uudenkaupungin autotehtaan tuotanto on jo käynnistynyt uudelleen, kun osatoimitukset on varmistettu. Vilkas rakentaminen Turun seudulla on jatkunut ja uusia hankkeita on julkistettu keväänkin aikana. Yleisesti voidaan todeta, että pääsiäisen jälkeen toimitilamarkkinoilla on ollut enemmän aktiviteettia, kun pandemia-aallon alkujärkytyksestä on toivuttu.

Investointimarkkina

Suomen kiinteistöinvestointimarkkina oli ennätyksellisen vilkas vuoden ensimmäisellä neljänneksellä ja myös Turussa tehtiin joitakin merkittäviä kauppoja. Ilmarisen lähes 900 asunnon asuntoportfolio myytiin helmikuussa ja mukana oli kohteita myös Turusta. Helmikuussa myytiin myös kehityskohde Itäharjun alueelta Karjakadulta Pohjola rakennusyhtiölle. Maaliskuussa alkaneet pandemian rajoitustoimet kuitenkin pysäyttivät kaupanteon lähes kokonaan. Erityisesti ulkomaisten sijoittajien osalta kaupanteko kävi matkustusrajoitusten vuoksi mahdottomaksi. Turussa on kuitenkin tehty pandemian alkamisen jälkeenkin kauppoja, kun Conficap Oy osti maaliskuun lopulla Kansaneläkelaitokselta Kelan omassa käytössä alusta asti olleen toimistorakennuksen Eerikinkadulta. Vuonna 1971 rakennetun rakennuksen vuokrattava ala on 5 600 m² ja Kela jää tiloihin vuokralle 2022 asti, jonka jälkeen tilat saneerataan moderniksi toimistotilaksi uusia käyttäjiä varten. Transaktiomarkkina saattaa virkistyä nopeastikin, jos rajoitustoimia päästään purkamaan ja olosuhteet normalisoituvat kohtalaisessa aikataulussa.

Turun toimitilamarkkinat

Toimistotilat ovat Turussa hyvin käytössä ja vajaakäyttö on ollut viime vuodet vähäistä. Uudishankkeina on käynnissä AMK-Kampuksen sekä Veritaksen uuden pääkonttorin rakentaminen Kupittaalle. Lisäksi Itäharjun puolelle rakennetaan uutta pääkonttoria Turku Energialle. Uusimpana hankkeena on käynnistymässä Turun Teknologiakiinteistöjen rakennuttama uusi toimistotalo kampushankkeen viereiselle tontille. Kohteeseen tulee sijoittumaan pääkäyttäjäksi Kela, joka juuri myi keskustan toimistotalonsa. Joukahaisenkadulle toteutettavan rakennuksen kerrosala on 8 500 m², josta Kelan käyttöön tulee noin puolet. Kelan vuokrasopimuksen pituus on 15 vuotta ja tavoitteena on, että rakentaminen alkaisi viimeistään elokuussa 2020 ja kohde valmistuisi toukokuussa 2022. Keskustassa modernin toimistotilan määrä kasvaa, kun Kansallis-yhtiöt saneeraa Aurakadulla sijaitsevan ravintola- ja toimistorakennuksen ylempiin kerroksiin modernia toimistotilaa noin 1 500 m². Katutason tilat jäävät ravintolakäyttöön.

Turun keskusta ja kauppakeskukset ovat hiljentyneet pandemiarajoitusten myötä ja osa liikkeistä ja ravintoloista on toistaiseksi sulkenut ovensa, supistanut aukiolojaan tai ravintolat keskittyneet vain ruoan ulosmyyntiin. Kauppakeskus Hansan kävijämäärät ja myynti olivat vielä helmikuussa ennen rajoituksia kasvussa ja uusina vuokralaisina julkaistiin Nanso, Coronaria ja Old Irish Pub.

Rakennustyömaat ovat keskustassa kuitenkin täydessä vauhdissa. Hamburger Börsin uuden hotellirakennuksen peruskiven muuraus alkoi vappuviikolla ja hanke etenee suunnitellusti koronasta huolimatta. Hotelli valmistuu arviolta syksyllä 2021 ja käyttäjäksi tulee Scandic. Myös toriparkkityömaa etenee suunnitellusti ja toripaviljonkien vuokraus on myös käynnistymässä, vaikka epidemia vaikuttaa siihenkin, koska potentiaalisimmat vuokralaiset lienevät kahvila- ja ravintolatoimijoita.

Ratapihan alueen kehittämistä on yritetty kevään aikana viedä eteenpäin, kun kaupunki on neuvotellut periaatepäätöksestä hankkeeseen osallistumisesta. Toukokuussa kaupunginhallitus jätti kuitenkin vielä asian pöydälle ja päätös uhkaa lykkääntyä syksyyn. Periaatepäätös tarkoittaisi, että Turun kaupunki osallistuisi hankkeeseen sijoittamalla 30 miljoonaa euroa hankkeen takana olevaan Turun Ratapiha Kehitys Oy -nimiseen kiinteistöyhtiöön. Kaupungin vaatimuksena on, että hankkeesta toteutuu muutkin osat kuin areena ja asunnot, ja vuosina 2022–2025 pitäisi olla valmista 400 miljoonan euron investointien edestä. Kaupungilla on myös muita vaatimuksia ja ehtoja ennen lopullista sitoutumista hankkeeseen. Koko hankkeen mittakaava on 600–700 miljoonaa euroa.

Turun seudulla menestyneellä meriteollisuuden alalla on ollut haasteita vallitsevista oloista johtuen. Meyer on joutunut lykkäämään tilauksia ja lukuisten muiden yritysten tavoin käynnistämään yt-neuvottelut, joiden seurauksena irtisanotaan satoja työntekijöitä. Myös teknologiayhtiö Wärtsilä on käynnistänyt yt-neuvottelut noin 220 työntekijän irtisanomiseksi. Turussa Wärtsilällä on 350 työntekijää ja koko Suomessa 3 800 työntekijää. MetsäGroupin uuden sahan rakentaminen Raumalle pitäisi alkaa kuluvan kevään aikana ja noin 200 miljoonan euron investoinnin pitäisi olla valmis vuoden 2022 aikana. Työmaalta odotetaan töitä Turun alueen metalliteollisuuden piirissäkin. Logistiikkayritys DB Schenkerin uudet toimitilat ovat lähes valmiit Liedon Avantin alueella.

Poikkeustoimet muokkaavat työtapoja

Pandemia on tuonut etätyöt niihinkin yrityksiin, joissa se ei ole aiemmin ollut tavanomainen tapa työskennellä. Voidaan olettaa, että ainakin joiltain osin etätöiden määrä tulee kasvamaan pysyvästikin, millä saattaa olla vaikutuksia tulevaisuuden tilantarpeisiin. Monitilatoimistoille tyypillistä on, että jokaiselle työntekijälle ei välttämättä ole omaa pysyvää työpistettä, vaan tilat muodostuvat erilaisista hiljaisista huoneista, työkahviloista ja erikokoisista avokonttoritiloista. Tällaisten tilojen kysynnän voisi olettaa kasvavan uusien työtapojen omaksumisen myötä. Toinen pysyväksi odotettava muutos on verkkokaupan ja kotiinkuljetuksen kasvu, millä voi myös olla vaikutusta tulevaisuuden tilantarpeisiin. Esimerkiksi ruoan verkkokauppa on ottanut ensiaskeleitaan jo pidempään, mutta vasta nyt pandemian myötä siitä on tullut arkipäivää. Logistiikka-alan lyhyen ja pitkän ajan näkymät ovat positiiviset ja erilaisia kuljetustapoja ja noutopisteratkaisuja tarvitaan muuttuvien ostokäyttäytymisten johdosta.

Sami Matara
Catella Property Oy, Turku