Aluekatsaukset

Oulun toimitilamarkkinat

Pohjois-Pohjanmaa - 03.04.2018

Investointimarkkina lähes edellisen vuoden tasolla

Vuonna 2017 toimitilakauppoja tehtiin Oulussa hieman vähemmän kuin edellisenä vuonna vaikka Suomen markkinoiden kokonaisvolyymi saavuttikin kaikkien aikojen ennätyksen ollen noin 10 miljardia euroa. Yksittäisistä kaupoista voidaan mainita esimerkiksi Apteekkien Eläkekassan ja Yleisradion eläkesäätiön ostama uusi liike- ja toimistorakennus Limingantullista. Pääosin myydyt kohteet olivat kuitenkin osia portfolioista, kuten ydinkeskustassa myyty Elon omistama ns. entinen Pukumiehen talo samoin kuin Spondan Oulun kohteet ja Taka-Lyötyssä myyty liike- ja toimistorakennus. Ydinkeskustassa myytiin pari keskustan toimisto- ja liikerakennusta rakennusliikkeille, jotka ostajat aikovat purkaa ja muuttaa asuinrakennuksiksi. Uudisrakennuspuolella asuinkerrostaloja myytiin useampia eri tyyppisille rahastoille ja yksityisille sijoittajille.

Lähes puolet ydinkeskustan vapaista liiketiloista vuokrattiin

Oulun ydinkeskustassa oli pahimmillaan Stockmannin tilojen vapautuessa tammikuun 2017 lopussa reilut 31.000 m² liiketiloja vapaana, vajaakäyttöasteen ollessa yli 13 %. Hyvästä kysynnästä ja solmituista vuokrasopimusta johtuen joulukuun lopussa vapaana oli enää n. 16.500 m², vajaakäyttöasteen ollessa n. 7 %, eli lähes puolet vapaana olleista liiketiloista saatiin vuoden 2017 aikana vuokrattua. Kysyntä on jatkunut alkuvuoden 2018 aikana hyvänä ja vajaakäyttöaste on edelleen pienentynyt. Useat kansainväliset ja kotimaiset ketjut etsivät parasta aikaa liikepaikkoja ydinkeskustasta.

Ydinkeskustan vilkkaimmalla kävelykadulla Kauppurienkadulla on enää pari pientä liiketilaa vapaana, kun pahimmillaan vapaana oli useassa rakennuksessa useita tuhansia neliöitä. Kirkkokadulla, Isokadulla ja Pakkahuoneenkadulla, jotka ovat muita pääliikekatuja, on samoin enää vain muutamia liiketiloja vapaana, eli keskeisimpien liikekatujen kivijalkamyymälöihin on löytynyt hyvin uusia käyttäjiä. Entisen Stockmannin tilat Kirkkokadulla, osittain katutasossa, mutta erityisesti 2-4 kerrosten osalta ovat kuitenkin vielä vapaana. Korttelin Kauppurienkadun puolelle katutasoon avattiin K-supermarket helmikuussa entisen Herkun paikalle. Pekurinkulman saneerattuun uudisosaan Kauppurienkadun puolelle avattiin katutasoon helmikuussa Hehkun myymälä ja optikkoliike sekä Liikuntakeskus Hukka toiseen kerrokseen. Kolmannen kerroksen entiset myymälätilat muutettiin toimisto- ja sosiaalitiloiksi.

Kauppakeskuksista Valkeassa ja Ideaparkissa on ollut jonkin verran vaihtuvuutta, mutta tilat ovat tällä hetkellä lähes täynnä. Zeppelinissä, jossa on ollut hieman enemmän vapaita tiloja, on avattu useita pop up -tyyppisiä myymälöitä. Limingantullissa on juuri vapautunut ja vielä myöhemmin loppuvuonna vapautumassa muutamia suurehkoja n. 500-2.000 m² kokoisia liiketiloja ja myymälärakennuksia.

Toimistotiloista hyvä kysyntä jo useita vuosia

Toimistotilatarjonta väheni Oulussa vuoden takaisesta noin 4.400 m², vajaakäyttöasteen ollessa joulukuun lopussa n. 10,1 % ja vapaan tilan määrän n. 63.200 m². Huippulukema 12,8 % ja 76.000 m² saavutettiin vuoden 2014 lopussa Microsoftin lopettaessa Nokialta ostamansa puhelimien tuotekehitystoiminnan Oulussa. Vaikka vapaana olevien tilojen neliömäärä ei ole parina viime vuotena merkittävästi vähentynyt, on huomioitava, että uusia toimistotiloja on rakennettu ja käyttöönotettu vuosina 2016-2017 noin 35.000 m². Erittäin hyvää kysyntää on pitänyt yllä useita vuosia jatkunut IT-sektorin nopea kasvu ja jatkuvat henkilöstön lisärekrytoinnit. Viime vuonna yleisen taloustilanteen ja työllisyyden paranemisen vuoksi myös muiden alojen toimistotilakysyntä lisääntyi selkeästi Oulussa.

Ydinkeskustan alueella toimistotilojen vajaakäyttöaste oli vuoden 2017 lopussa vain 5,0 % vapaan tilan määrän ollessa n. 13.000 m². Pääosa vapaana olevista toimistotiloista on ns. vanhaa tilakantaa, joka ei vastaa kysyntää. Uusien ja peruskorjattujen tilojen kysyntä on hyvää ja niitä onkin vain muutamia vapaana, joten toimistotilojen uudishankkeille oli tilausta. Hyvä nykyaikaisten toimistotilojen kysyntä näkyy myös vuokratasoissa, sillä uudis- ja peruskorjaushankkeiden toimistotiloista maksetaan n. 18,00-22,50 €/m²/kk bruttovuokraa, kun taas vanhojen toimistotilojen vuokrat ovat yleisesti tasolla 12,00-14,00 €/m²/kk. Teknisesti heikkotasoisille tiloille ei tahdo löytyä käyttäjiä edes 10,00 €/m²/kk vuokrahinnalla.

Lukuisia toimitilahankkeita valmistui vuonna 2017

Vuonna 2017 Oulussa oli rakenteilla ja valmistui normaalivuosia selkeästi enemmän erityyppisiä toimitilakohteita. Limingantulliin valmistui liike- ja toimistorakennus, jossa on useita käyttäjiä sekä myymälärakennus Powerin käyttöön. Hiiroseen valmistui uudisrakennus Omasairaalalle ja Kaakkuriin myymälärakennus IKH:lle. Karjasillalle valmistui myymälärakennus Lidlille ja entistä Asko-taloa uudistettiin ja hieman laajennettiin. Kaijonharjuun valmistui uusi K-supermarketin rakennus. Kaleva rakennutti omaan käyttöönsä toimistorakennuksen Taka-Lyöttyyn ja Bittium Teknologiakylään. Tuotanto- ja varastotiloja rakennettiin runsaasti Ruskoon ja Taka-Laanilaan ja pienvarastoja merkittävä määrä eri kaupunginosiin. Vuonna 2018 käynnissä olevat toimitilahankkeet ovat lähinnä yksittäisiä peruskorjaus- ja osin olemassa olevien rakennusten laajennushankkeita. Uudisrakentaminen näyttääkin painottuvan tänä vuonna lähes yksinomaan asuinrakentamiseen.

Pekka Laurila-Harju
Myyntipäällikkö
Catella Property Oy, Oulu