Aluekatsaukset

Oulussa toimistotilojen vajaakäyttöaste kasvukeskusten matalin

Pohjois-Pohjanmaa - 24.04.2023

Oulun toimistotilojen vajaakäyttöaste oli vuoden 2023 alkaessa 5,5 %, joka on kasvukeskuskaupunkien matalin taso. Vajaakäyttöaste on pysynyt viime vuosina erittäin matalalla tasolla, vaikka viimeisen viiden vuoden jaksolla tilakanta on uudisrakentamisen myötä kasvanut noin 15 %.

Ydinkeskustan vajaakäyttöaste oli vain 3,7 %, joka kuvastaa tarjonnan selkeää niukkuutta. Ydinkeskustassa toimistorakennusten uudishankkeita on ollut viimeisen viiden vuoden aikana vain kaksi ja tilakanta onkin pienentynyt purkavasta uudisrakentamisesta johtuen, eli entisiä toimisto- ja liikerakennuksia on korvattu asuinkerrostaloilla. Asemakaavoitusvaiheessa on lisäksi vireillä useita hankkeita, joiden toteutuessa yli 20 000 m² vanhoja liike- ja toimistorakennuksia purettaisiin lisää, mikä heikentää edelleen tilatarjontaa.

Kysyntää vastaavat nykyaikaiset toimistotilat ovat ydinkeskustassa käytännössä täyteen vuokrattuja ja vapaana olevat tilat ovat pääsääntöisesti 1900-luvun peruskorjaamatonta tilakantaa. Maaliskuussa 2023 ydinkeskustaan tosin valmistui uusi oikeustalo, mutta sen tiloja ei vuokrata Senaatin toimesta vapaille markkinoille, eli se ei tarjoa ratkaisua patoutuneeseen tilakysyntään. Kysynnän ylittäessä selkeästi tarjonnan ovat ns. prime-toimistotilojen vuokrat nousseet ja ovat tällä hetkellä selkeästi korkeammalla tasolla kuin muissa kasvukeskuskaupungeissa. Toteutuneet alkuvuoden bruttovuokratasot ovat ydinkeskustassa vaihdelleet välillä 24,50-25,50 €/m²/kk (alv 0%).

Limingantulliin rakenteilla oleva n. 4 300 m² toimistorakennus, joka valmistuu loppuvuodesta 2023, on jo täyteen vuokrattu. Ydinkeskustassa käynnissä on ainoastaan rautatieaseman vierellä oleva Asemanportti-hanke, johon toimistotiloja on suunniteltu rakennettavan vajaa 2 000 m². Muita toimistohankkeita ei ole rakenteilla. Lähivuosina toimistotilatarjontaa keskustan ympäristössä voivat lisätä Kasarmintien varrella Myllytullin kaupunginosassa asemakaavoitusvaiheessa olevan entisen Oulun Energian tontin (toimistotilaa 15 000 kem²) kehittäminen sekä Raksilan Asemakeskushanke (liike- ja toimistotilaa arviolta 10 000 kem²), jonka aloittamiseen on kuitenkin tullut viivettä, kun hankekilpailutuksella ei kohteeseen toistaiseksi löydetty toteuttajaa.

Ydinkeskustan liiketilakysyntä edelleen varovaista

Oulussa liiketilojen vajaakäyttöaste aleni vuoden takaisesta ollen vuodenvaihteessa 2,6 %. Ydinkeskustan alueella vajakäyttöaste hieman kohosi ja oli 3,6 %, mutta taso on edelleen varsin matala. Ydinkeskustassa on muutama yksittäinen suurehko liiketila vapaana ja lähinnä ruutukaava-alueen reunoilla vapautui jonkin verran liiketiloja. Pop up -tyyppinen kysyntä on lisääntynyt kevään lähestyessä, mutta myymäketjut ovat varovaisia uusien pysyvien liikepaikkojen avaamisen suhteen.

Teollisuus- ja logistiikkatilojen käyttöaste korkea

Oulussa on rakennettu viime vuosina pienteollisuustyyppisiä kohteita runsaasti ja käytössä oleva tilakanta on viimeisen viiden vuoden kuluessa kasvanut lähes 10 %, vastaten noin 127 000 m². Vajaakäyttöaste on kuitenkin pysytellyt jo vuosien ajan erittäin matalalla n. 2 - 3 % tasolla ollen viime vuodenvaihteessa vain 1,9 %. Tilatarjonta on ollut jatkuvasti niukkaa ja monet yritykset ovat löytäneet soveltuvia tiloja lähes pelkästään uudisrakennushankkeista.

Toimitilakaupan volyymi saavutti huippulukemat

Oulussa tehtiin vuonna 2022 toimitilakauppaa yli 400 M€ arvosta, joka on korkeampi volyymi kuin koskaan aikaisemmin. Tosin huomionarvoista on, että kauppavolyymistä vajaa 350 M€ ehdittiin tehdä jo ensimmäisen puolivuotisjakson aikana, eli kaupankäynti hiipui loppuvuodesta, kuten muuallakin Suomessa ja Euroopassa. Alkuvuoden aikana yksittäisiä lähinnä pienehköjä noin 1-3 M€ kauppoja on alettu taas tehdä, kun ostajien ja myyjien hintanäkemykset ovat alkaneet kohtaamaan. Oman rajoitteensa näyttävät kuitenkin asettavan pankit, joiden lainoituskriteerit näyttävät selkeästi kiristyneen kohonneen korkotason lisäksi.

Toimitilarakentaminen jatkuu edelleen vilkkaana

Oulun Yliopistollisen sairaalan rakentamishanke jatkuu edelleen. Rakenteilla olevat A- ja B-osa valmistuvat vaiheittain vuoden 2023 loppuun mennessä ja C-osan rakentaminen on myös alkanut. Rautatieaseman tuntumassa rakenteilla on Asemanportin n. 3 360 m² liike- ja toimistorakennus. Limingantullissa on rakenteilla n. 4 300 m² toimistorakennus. Oulun Portin alueella rakentaminen jatkuu edelleen viimeisten tonttien osalta. Moottoritien vastapäätä Citymarketin läheisyyteen Kaakkurin alueella on alkamassa Lidlin n. 3 000 m² myymälän uudisrakennushanke sekä Evlin kiinteistörahaston noin 9 000 m² liikerakennushanke, johon on tulossa useita käyttäjiä, mm. Rusta.

Nokian käyttöön tulevan n. 50 000 m² ja arvoltaan yli 100 M€ vuonna 2025 valmistuvan uudishankkeen rakentaminen on alkanut Linnanmaalla. Senaatin rakennuttaman kokonaispinta-alaltaan n. 32 000 brm² ja kustannuksiltaan n. 130 M€ Oulun pääpoliisiaseman, joka valmistuu v. 2024 ja vankilan, joka valmistuu v. 2025, hankkeiden rakennustyöt ovat jo käynnissä Ruskossa.

Julkisella puolella Oulun kaupungintalon täydellinen, useita vuosia kestävä peruskorjaushanke on käynnissä. Pääkirjaston peruskorjaus on alkamassa. Linnanmaan uimahallin rakennustyöt on aloitettu ja urakoitsija valittu. Useita koulujen peruskorjaushankkeita on käynnissä ja mm. Tuiran monitoimitalon rakentaminen on suunnitteilla.

Lisäksi Oulussa järjestetään asuntomessut Hartaanselän alueelle meren tuntumassa vuonna 2025 ja Oulu on valittu vuoden 2026 Euroopan kulttuuripääkaupungiksi, joten kyllä Oulussa lähivuosina toimeliaisuutta riittää!

Pekka Laurila-Harju
myyntipäällikkö
Catella Property Oy, Oulu