Aluekatsaukset

Oulussa investointimarkkina huippuvireessä, kysyntää vastaavista toimistotiloista pula

Pohjois-Pohjanmaa - 25.04.2022

Toimistotilojen vajaakäyttöaste kasvukeskusten matalin

Oulun toimistotilojen vajaakäyttöaste on laskenut vuoden 2014 huippulukemasta (12,8 %) jyrkän lineaarisesti ja oli vuoden 2022 alussa enää noin 6,0 % tilakannasta, mikä on selkeästi kasvukeskuskaupunkien matalin taso. Vajaakäyttöaste on jatkuvasti alentunut vaikka viimeisen viiden vuoden aikana toimistotilakanta on kasvanut uudisrakentamisen myötä noin 62 600 m².

Vapaana oli vuoden 2022 alussa noin 38 400 m² toimistotiloja. Näistä tiloista suurin osa, noin 80-90 % ei vastaa kysyntää, joka kohdistuu tällä hetkellä lähes pelkästään nykyaikaisiin tai vähintäänkin vuoden 2010 jälkeen rakennettuihin tiloihin ja kiinteistöihin. Kysynnän ylittäessä selkeästi tarjonnan ovat ns. prime-toimistotilojen vuokrat nousseet ja ovat tällä hetkellä korkeammalla tasolla kuin muissa kasvukeskuskaupungeissa. Toteutuneet bruttovuokratasot ovat ydinkeskustassa vaihdelleet alkuvuoden aikana pääosin välillä 22,50-25,00 €/m²/kk (alv 0 %). Vastaavasti heikkokuntoisten ja teknisesti vaatimattomien tilojen, joille ei ole juurikaan kysyntää, bruttovuokrat ovat laskeneet n. 10,00-12,00 €/m²/kk tasolle eikä osaan ole löytynyt käyttäjiä edes tuolla hintatasolla.

Vähäinen tilatarjonta sekä yritysten kasvu ja panostaminen henkilöstön viihtyvyyteen ja terveellisiin toimitiloihin on luonut patoutunutta kysyntää, joten uudisrakentamiselle on selkeää tilausta. Helpotusta tarjotaan tuo kaksi Limingantullissa rakenteilla olevaa toimistorakennushanketta, joihin valmistuu liiketilat mukaan lukien uusia toimitiloja yhteensä vajaat 10 000 m² tämän ja ensi vuoden aikana. Ydinkeskustan alueella käynnissä on Asemanportti-hanke, jonne toimistotiloja on rakenteilla vajaa 2 000 m².

Lähitulevaisuudessa toimistotilatarjontaa lisäävät keskustan ympäristössä Kasarmintien varrella Myllytullin kaupunginosassa asemakaavoitusvaiheessa olevan entisen Oulun Energian tontin (toimistotilaa 15 000 kem²) kehittäminen sekä Raksilan Asemakeskushanke (liike- ja toimistotilaa 10 000 kem²), jonka toimijoiden kilpailuttaminen on juuri alkamassa. Näiden rakentuminen kestänee kuitenkin muutamia vuosia. Huomioitavaa kuitenkin on, että suurin kysyntä kohdistuu aivan ydinkeskustaan, jossa uusia toimistohankkeita ei ole suunnitteilla ja useita vanhoja toimistorakennuksia arviolta noin 26 000 m² on kaavahankkeiden perusteella lähivuosien aikana tarkoitus purkaa ja muuttaa asuinkerrostaloiksi.

Ydinkeskustan liiketilakysyntä edelleen varovaista

Oulun kaupungin liiketilojen vajaakäyttöaste laski vuodentakaisesta 3,6 %:sta ollen vuoden 2022 alussa enää 2,4 %. Ydinkeskustan alueella vapaana olevia liiketiloja oli noin 7 500 m², mikä vastaa n. 3,1 % alueellista vajaakäyttöastetta. Pääosa, n. 42 %, vapaana olevista ydinkeskustan liiketiloista koostuu neljästä suurehkosta kokonaisuudesta; entinen K-Supermarket Isokadulla, Partioaitan ja Pentikin entiset liiketilat Kirkkokadulla sekä Pekurin korttelin 2. krs vapaana/rakenteilla olevat liiketilat, yhteensä n. 3 150 m².

Nämä huomioiden ydinkeskustan liiketilat ovat varsin täynnä, joten sijainniltaan hyvän ja optimaalisen kokoisen katutason myymälätilan löytäminen Oulun ydinkeskustasta tuottaa osalle tilahakijoista haasteita. Tällä hetkellä liiketilojen vuokrauskysyntä ydinkeskustassa on sinänsä vähäistä myymälätyyppisten toimijoiden osalta.

Toimitilakaupan volyymi huipputasolla

Oulussa investointimarkkina yli kaksinkertaistui vuonna 2021 edellisen vuoden tasolta, volyymin ylittäessä 185 M€, kun huomioidaan yksittäiset kaupat ja portfoliokaupat, joissa myytiin kohteita samalla kertaa useilta paikkakunnilta Suomessa osan sijaitessa Oulussa. Volyymi ylitti jopa vuoden 2007 tason. Alkuvuoden aikana kaupankäynti on jatkunut edelleen vilkkaana ja kauppoja on tehty jo reilusti yli 50 M€ arvosta. Tästä vuodesta näyttäisi muodostuvan Oulussa volyymiltään kaikkien aikojen suurin koskaan, huomioiden kysyntä ja markkinassa myynnissä olevat kohteet sekä jo vireillä olevat kaupat.

Rakentaminen jatkuu vilkkaana

Limingantullissa on rakenteilla n. 6 000 m² liike- ja toimistorakennus, joka valmistuu vuoden 2022 lopulla. Ydinkeskustaan rakenteilla oleva Oikeustalon kortteli valmistuu maaliskuussa 2023. Oulun Yliopistollisen sairaalan rakentamishanke jatkuu edelleen. Rakenteilla olevat A- ja B- osa valmistuvat vaiheittain vuoden 2023 loppuun mennessä ja C-osan rakentaminen on myös alkanut. Rautatieaseman tuntumassa rakennetaan Asemanportin n. 3 360 m² liike- ja toimistorakennusta. Oulun Portin alueella rakentaminen jatkuu edelleen. Julkisella puolella Oulun kaupungintalon täydellinen useita vuosia kestävä peruskorjaushanke on aloitettu, samoin kuin sen läheisen Oulun Lyseon peruskorjaus, joka valmistuu kesällä 2023. Ydinkeskustassa ja lähiöissä on rakenteilla lukuisia asuinkerrostaloja.

Nokian uuden Teknologiakylän tuntumaan sijoittuvan n. 50 000 m² ja arviolta reilusti yli 100 M€ toimitilakiinteistön rakentaminen aloitetaan toukokuussa 2022 YIT:n toimiessa pääurakoitsijana. Senaatin Ruskoon rakennuttaman pääpoliisiaseman ja vankilan pinta-alaltaan n. 32 000 brm² ja sopimusarvoltaan 119 M€ hakkeen allianssikumppaniksi on valittu SRV ja rakentaminen on tarkoitus aloittaa heti valtioneuvoston myönteisen rahoituspäätöksen jälkeen, jota odotellaan huhtikuun aikana. Limingantulliin rakennettavan Veturi-hankkeen 2. vaiheen noin 4 300 m² pääkäyttäjä on löytynyt ja rakentaminen aloitetaan kesällä 2022.

Pekka Laurila-Harju
myyntipäällikkö
Catella Property Oy, Oulu