Aluekatsaukset

Oulussa epävarmuus väistymässä

Pohjois-Pohjanmaa - 26.04.2021

Toimistotilojen kysyntä palautunut ennalleen Oulussa

Alkuvuoden 2021 aikana toimistotilojen vuokrauskysyntä on palautunut koronaa edeltäneelle tasolle ja voitaneen puhua osin jopa patoutuneen tilakysynnän purkautumisesta. Vuoden 2020 ajan markkinoilla vallitsi suuri epävarmuus, jolloin yrityksissä ei uskallettu tehdä päätöksiä toimitila-asioiden osalta vaan odoteltiin tilanteen selkiytymistä. Käytännössä mietittiin, tuleeko toimistotilojen käyttötarve vähentymään, riittääkö nykyistä pienempi neliömäärä, minkä verran etätyötä tullaan tekemään, milloin pandemia saadaan hallintaan ja pystytäänkö palaamaan takaisin aiemman tyyppiseen tai ainakin normaalimpaan toimintaan.

Vuoden 2020 lopussa toimistotilojen vajaakäyttö Oulussa oli 7,3 %, kun se vuotta aiemmin oli 7,4 % ja ydinkeskustassa vastaavat luvut olivat 4,7 % ja 4,9 %. Tiloja ei siis käytännössä vapautunut, vaan vapaan tilan määrä jopa niukasti väheni vuoden takaisesta, eli yritykset eivät pienentäneetkään toimistotilojaan, kuten yleisesti oletettiin tapahtuvan etätöihin siirryttäessä.

Tämänhetkinen näkemys Oulun alueen yrityksissä näyttää olevan, että etätyö ei tulekaan olemaan pysyväisluonteinen laajamittainen ratkaisu vaan henkilöstöllä on ”tarve” palata takaisin toimistoille, tavata kollegoitaan ”face to face”, järjestää livenä tiimipalavereita, käydä kahvipöytäkeskusteluita, käydä yhdessä lounaalla jne. Alun etätyöhuuman viehätys näyttää siis työntekijöiden keskuudessa vuoden kuluessa laantuneen ja kyllästymistä ja väsymystä on havaittu yrityksissä. Kotitoimistoihin on myös haastavampaa järjestää ergonomisesti ja teknisesti vastaavia työskentelyolosuhteita ja yritysten kannalta yhtä tietoturvallisia, kuten nykyaikaisessa toimistotilassa on tarjolla.

Monet yritykset ovat myös koronasta huolimatta kasvaneet ja rekrytoineet viime vuonna ja alkuvuoden 2021 aikana lisää henkilöstöä. Käytännön pelkona monissa oululaisissa yrityksissä tällä hetkellä on, että työntekijät eivät enää mahdu palaamaan toimistoille kesälomien jälkeen, jolloin tilanteen oletetaan normalisoituvan mm. rokotuskattavuuden lisääntyessä. Toisaalta osassa yrityksistä nähdään osittainen etätyö, kun sitä on nyt kokeiltu, mahdollisena yrityksen kasvun tasaajana. Toimistotiloista halutaan toisaalta aiempaa väljempiä, eli näkemyksemme mukaan vapaan toimistotilan määrä ei lyhyellä tähtäimellä lisäänny Oulussa. Teknisesti nykyaikaisesta toimistotilasta on edelleen puutetta ja kysyntä ylittää selkeästi tarjonnan erityisesti ydinkeskustassa.

Liiketiloissa näkyy koronan vaikutus

Oulussa, kuten muissakin kaupungeissa, on katukuvassa alkanut näkyä koronan vaikutukset; kuluttajien varovaisuus sekä viranomaisten ajoittaiset rajoitukset kivijalkamyymälöiden, kahviloiden ja ravintoloiden toimintaan ja nykytilanteeseen. Tilastojen valossa Oulun kaupungin liiketilojen vajaakäyttöaste jopa hieman laski vuoden takaisesta 3,8 %:sta ollen vuoden 2021 alussa 3,6 %. Sen sijaan ydinkeskustan alueella vajaakäyttöaste oli 5,1 %, jossa oli kasvua vuoden takaisesta 1,3 %-yksikköä, mikä vastaa n. 3 200 m² liiketiloja. Näistä tosin pääosa, n. 2 350 m² koostuu kahdesta suurehkosta kohteesta, entinen K-Supermarket Isokadulla ja Vanhan Paloaseman ravintolarakennus Kauppurienkadulla, jotka vapautuivat joulukuun 2020 lopussa. Loppuosa, vajaa 1 000 m², koostui sitten pienemmistä yksittäisistä liiketiloista.

Tällä hetkellä liiketilojen vuokrauskysyntä ydinkeskustassa on vähäistä myymälätyyppisten toimijoiden osalta. Viime viikkoina on kuitenkin julkaistu useita uusia ruokaravintola- ja pikaruokaketjuja, jotka ovat avaamassa ravintoloitaan tämän kevään ja syksyn aikana Oulun kävelykatualueelle. Sinänsä huomionarvoista on, että ravintoloilla riittää uskoa tulevaan, vaikka viimeaikaiset rajoitukset ovat kohdistuneet pahiten juuri ravintolatoimialalle. Toisaalta kyseiset ketjut ovat hakeneet Oulun ydinkeskustasta tiloja jo vuosien ajan eivätkä varmaankaan halua nyt jättää tilaisuuttaan käyttämättä, kun muutamia hyvillä paikoilla olevia tiloja on vihdoinkin vuosien odottelun jälkeen vapautunut ja vuokrattavissa heidän käyttöönsä.

Toimitilakaupassa hiljaista

Oulussa investointimarkkina hiipui ja kauppojen määrä laski vuonna 2020 edellisen vuoden tasolta, kun ajatellaan yksittäisiä kauppoja tai portfoliokauppoja, joissa myytiin kohteita samalla kertaa useilta paikkakunnilta Suomessa. Käytännössä suurin mielenkiinto kohdistui edelleen pääkaupunkiseudun, Tampereen ja Turun toimitilamarkkinoihin. Toisaalta Oulussa ei juurikaan ollut myynnissä sen tyyppisiä kohteita, joista sijoittajat ovat kiinnostuneita.

Rakentaminen jatkuu vilkkaana

Oulun tämänhetkisen suurimman, uudisrakentamisen osalta kokonaiskustannuksiltaan noin miljardin euron Oulun yliopistollisen sairaalan rakentamishanke jatkuu suunnitellusti. C-osan rakentaminen pääsee myös alkamaan, kun sille saatiin joulukuussa STM:n lupa. Jo rakenteilla olevat A- ja B- osa valmistuvat vaiheittain vuoden 2023 loppuun mennessä. Liiketilapuolella Motonetin uusi n. 4 000 m² myymälärakennus on valmistumassa Ritaharjuun ja viereisen tontin liikerakentaminen on myös alkamassa. Rusta on myös ilmoittanut kiinnostuksestaan Ritaharjun alueelle. Ydinkeskustassa Senaatin n. 9 000 m² oikeustalohanke on aloitettu ja torihotellinkin rakentaminen etenee jo 3. krs tasolla. Oulun kaupungilla on useita julkisen rakentamisen hankkeita käynnissä. Oulunportin alueen ensimmäinen liikerakennus SAKAn autoliike on juuri valmistunut ja pari muuta liikerakennusta on runkovaiheessa naapuritonteilla. Asuntorakentaminen jatkuu erittäin vilkkaana.

Useita suurhankkeita suunnitteilla

Oulussa on tällä hetkellä mittavia hankkeita suunnitteilla. Nokian suunnitelma siirtää toimintonsa Ruskosta Teknologiakylään, joka edellyttäisi n. 50 000 m² uudisrakennushanketta ja johon saataneen Nokian mahdollinen investointipäätös jo kevään 2021 aikana. Rakentaminen ajoittuisi vuosille 2022 - 2024. Senaatilla on suunnitelma rakentaa uusi poliisitalo ja vankila Ruskonselän alueelle. Oulun Energia suunnittelee uuden toimitalon rakentamista Kasarmintien varteen kaupungin omistamalle tontille, johon kaavoitettaisiin samalla arviolta n. 15 000 kem² laajuinen toimistokortteli useiden toimijoiden käyttöön. Elite teki maaliskuussa tonttivarauksen Kaakkuriin kaupan suurhankkeelle n. 39 000 m² maa-alueelle. LIDL suunnittelee myös Kaakkuriin omaa myymäläänsä. Senaatin ja VR:n omistaman asema-alueen Raksilan puolen kaavoitus on meneillään. Suunnitteilla on asumista ja toimitiloja. Lisäksi on mm. yliopiston suunnitelma muuttaa osa toiminnoistaan n. 30 000 m² uudisrakennukseen Raksilaan nykyisten 1970-luvulla rakennettujen markettien paikalle, johon sijoitettaisiin myös Arinan ja Keskon päivittäistavarakaupat. Tämän hankkeen mahdollinen toteutuminen lienee kuitenkin pidemmän ajan päässä.

Pekka Laurila-Harju
myyntipäällikkö
Catella Property Oy, Oulu