Aluekatsaukset

Oulussa kysyntää nykyaikaisille toimistotiloille

Pohjois-Pohjanmaa - 29.10.2018

Toimistotiloista hyvin kysyntää

Toimistotilojen kysyntä on jatkunut Oulussa hyvänä jo useiden vuosien ajan ja yritykset etsivät pääsääntöisesti edelleen käyttöönsä suurempia toimitiloja työntekijöiden määrän kasvaessa. Erityisesti kysyntää olisi nykyaikaisille avo- ja monitilatoimistoille, mutta niitä ei ole käytännössä ollenkaan tällä hetkellä varsinkaan ydinkeskustassa tarjolla. Technopolis on kuitenkin aloittanut keskustan Sepänkadun toimitilojensa laajentamisen ja n. 7.500 m² uudisrakennus valmistuu vuoden 2020 alkupuoliskolla, jolloin tilanteeseen saataneen helpotusta.

Vapaana olevien toimistotilojen määrä pieneni edellisen 12 kuukauden aikana n. 12.200 m², ollen kesäkuun 2018 lopussa n. 56.400 m², mikä vastaa n. 9,0 % vajaakäyttöastetta. Muutosta ja toimistotilojen täyttymistä voidaan pitää merkittävänä, kun lisäksi huomioidaan, että vuosina 2016-2017 valmistui Oulussa uusi toimistotiloja n. 35.000 m². Ydinkeskustan alueella toimistotilojen vajaakäyttöaste oli vain n. 4,7 % tarjolla olevan tilamäärän ollessa kesäkuun lopussa n. 12.300 m², jossa oli vähennystä vuoden takaisesta n. 3.200 m².

Huomioitavaa lisäksi on, että suuri osa tällä hetkellä vapaana olevista tiloista on teknisesti vanhanaikaista toimistotilaa, jonka kysyntä on vähäistä, vaikka vuokrataso voi olla jopa alle puolet nykyaikaisen toimistotilan vuokrasta. Ydinkeskustan uudis- ja peruskorjaushankkeiden toimistotilojen bruttovuokrataso on yleisesti ollut n. 20,00-23,50 €/m²/kk, kun taas vanhojen toimistotilojen vuokrat ovat pitkään pysytelleet 12,00-14,00 €/m²/kk tasolla. Teknisesti heikkolaatuisia tiloja on vaikea saada vuokrattua edes 9,00-11,00 €/m²/kk vuokralla. Yritykset haluavat panostaa työntekijöidensä työhyvinvointiin ja hyvät nykyaikaiset toimitilat ovat olennainen tekijä haluttaessa pitää hyvää huolta nykyisistä työntekijöistä ja on myös yksi yritysten rekrytointivaltti uusia työntekijöitä palkattaessa.

Liiketilat jälleen täyttymässä

Liiketilojen kysyntä on jatkunut vuoden 2018 aikana hyvänä ja vajaakäyttöaste on edelleen pienentynyt. Vapaiden liiketilojen määrä aleni vuoden takaisesta n. 8.800 m² ja oli kesäkuun 2018 lopussa n. 33.200 m² vajaakäyttöasteen ollessa n. 4,6 %. Ydinkeskustassa mm. Pekurinkulman, entisen Pukumiehen talon ja entisen Anttilan liiketilat ovat kaikki vuokrattu. Suurempi yksittäinen vielä vapaana oleva kokonaisuus löytyy kuitenkin entisestä Stockmannin korttelista, mutta muutoin vapaana on lähinnä yksittäisiä tiloja eri puolilla keskustaa. Kauppakeskus Valkea on täyteen vuokrattu.

Tällä hetkellä suurin kysyntä ydinkeskustan osalta painottuu erityisesti kansainvälisiin ja kotimaisiin kahvila-, pikaruoka- ja erityyppisiin ruokaravintolaketjuihin, jotka haluavat laajentua Oulun ydinkeskustaan loppuvuoden tai viimeistään vuoden 2019 aikana, heti kun sopivia liikepaikkoja löytyy.

Ydinkeskustan ulkopuolella mm. entiset Kodin Anttilan kiinteistön pari vuotta vapaana olleet n. 8.500 m² tilat ovat myös täyttymässä. Siellä jo toimineiden Intersportin, Maskun, Specsaversin ja Hesburgerin lisäksi kiinteistöön avattiin kesän jälkeen Budget Sport. Intersport laajensi aiempia tilojaan ja syksyllä kiinteistössä avaa huonekaluliikkeensä pohjoisesta Ouluun laajentava Veken kaluste.

Investointimarkkinat

Toimitilakauppa oli alkuvuoden aikana suunnilleen vuoden 2017 tasolla, mutta edelleen selkeästi vähäisempää kuin vuonna 2016, eli valtakunnallisten ja ulkomaisten sijoittajien kiinnostus ei oikein ole saavuttanut Oulua tai sitten kiinnostavia kohteita ei vaan ole ollut myynnissä. Alkuvuodesta myytiin kuitenkin muutaman teollisuuskohteen portfolio ulkomaiselle sijoittajalle sekä yksittäisiä kehityskohteita keskustassa, keskustan tuntumassa ja Limingantullissa, lähinnä paikallisille rakennusliikkeille. Yksi vuoden 2018 suurimmista kaupoista Oulussa, jossa Pohjois-Pohjanmaan Sairaanhoitopiirin kuntayhtymä myy n. 500 vuokra-asuntoa ja maa-alueita, toteutetaan loppuvuoden aikana. Ulkomaisten sijoittajien ja kotimaisten rahastojen kiinnostus Oulun sijoituskohteisiin on kuitenkin viime kuukausina selkeästi aktivoitunut ja muutamia kauppoja toteutunee seuraavan puolen vuoden aikana.

Uudisrakentaminen suuntautunut asuntohankkeisiin

Vanhoja toimitilakohteita on purettu tai parasta aikaa puretaan mm. Karjasillalla, Limingantullissa ja keskustan ruutukaava-alueen reunoilla sekä aivan ydinkeskustassakin ja tilalle rakennetaan asuinkerrostaloja. Monia vastaavia kaavamuutoshankkeita on myös meneillään ja osa niistä saanee lainvoiman vuodenvaihteen tienoilla. Merkittävän asuntorakentamisbuumin lisäksi ydinkeskustassa olisi kysyntää uusille toimistotiloille, mutta niitä ei tällä hetkellä ole Technopoliksen käynnissä olevaa rakennushanketta lukuun ottamatta rakenteilla eikä suunnitteillakaan. Limingantullissa on kesän aikana aloitettu kaksi erillistä toimisto- ja liikerakennushanketta purkamalla tonteilla olleet vanhat rakennukset.

Pekka Laurila-Harju
Myyntipäällikkö
Catella Property Oy, Oulu