Aluekatsaukset

Investointimarkkinan kokonaisvolyymi ennätystasolla Oulussa

Pohjois-Pohjanmaa - 24.04.2019

Vuonna 2018 toimitilakauppojen kokonaisvolyymi Oulussa oli ennätyksellisen suuri, mutta tämä johtui pääosin Technopolis-kaupasta, jossa Kildare Partners osti koko pörssiyhtiön osakekannan ja merkittävä osa Technopoliksen kiinteistöistä sijaitsee Oulussa. Suurimpana yksittäisenä kauppana voidaan mainita Pohjois-Pohjanmaan Sairaanhoitopiirin kuntayhtymän Kontinkankaalla Oulun Yliopistollisen sairaalan lähellä sijainnut asuinkerrostalokauppakokonaisuus, jossa myytiin reilut 500 vuokra-asuntoa sekä maa-alueita rakennusoikeuksineen Rakennusliike Laptille ja Ålandsbankenin tonttirahastolle.

Alkuvuonna yksityinen sijoittaja myi muutaman paikallisen teollisuuskohteen portfolion ulkomaiselle ostajalle. Muilta osin kauppavolyymi vastasi suunnilleen edellisvuosien matalahkoa tasoa ja kauppaa käytiin lähinnä kehityskohteista, joita rakennusliikkeet ostivat purkaakseen kiinteistöt ja muuttaakseen ne kaavamuutoksen jälkeen pääosin asuinkäyttöön. Jonkin verran asuinkerrostaloja sekä hoivakiinteistöjä vaihtoi lisäksi omistajaa valtakunnallisissa portfoliokaupoissa.

Ydinkeskustan liiketilat täyttyvät

Joulukuun 2018 lopussa ydinkeskustassa oli vapaana n. 14 800 m² liiketiloja, vajaakäyttöasteen ollessa n. 6 %, kun koko kaupungissa vapaana oli n. 30 500 m² ja vajaakäyttöaste oli 4,2 %. Suuri osa ydinkeskustan vapaista liiketiloista on entisiä Stockmannin tavaratalon käytössä olleita tiloja, joihin on ollut haastavaa löytää uusia käyttäjiä, koska tilat sijaitsevat neljässä eri kerroksessa. Muutoin ydinkeskustan kivijalan liiketilat ovat täyttyneet hyvin muutamia yksittäisiä huoneistoja lukuun ottamatta. Kauppakeskus Valkeassa on vapaana vain BR-lelujen entinen myymälä kolmannessa kerroksessa.

Toimistotiloista hyvä kysyntä jo useita vuosia

Toimistotilatarjonta väheni Oulussa vuoden takaisesta reilut 11 000 m², vajaakäyttöasteen ollessa joulukuun lopussa n. 8,3 % ja vapaan tilan määrän n. 52 000 m². Suurin osa vapaana olevista tiloista ei kuitenkaan vastaa kysyntää, kun yritykset hakevat uusia tai uudehkoja ja teknisesti laadukkaita toimitiloja. Ydinkeskustan alueella, johon suurin tilakysyntä kohdistuu, vajaakäyttöaste on vain noin 4,3 % ja nykyaikaista toimistotilaa ei ole tällä hetkellä lainkaan tarjolla.

Tämä on viime vuosina näkynyt selkeänä vuokratasojen eriytymisenä, eli ydinkeskustassa peruskorjattujen ja uusien toimistotilojen bruttovuokrat ovat olleet n. 18,00-22,50 €/m²/kk, kun taas vanhojen toimistotilojen vuokrat ovat yleisesti tasolla 10,00-13,00 €/m²/kk. Uusien toimistotilojen keskimääräinen vuokrataso on ollut useiden vuosien ajan tasaisessa nousussa, kun taas vanhojen tilojen vuokrataso on alkanut laskemaan. Prime-toimistotilojen vuokrataso on Oulun ydinkeskustassa jopa korkeampi kuin Tampereella tai Turussa.

Toimitilarakentaminen kävi aallonpohjassa

Vuonna 2018 Oulussa ei valmistunut juurikaan uusia toimitilarakennuksia edellisvuosien vilkkaan rakentamistahdin hetkellisesti tasaantuessa. Loppuvuodesta Technopolis aloitti kuitenkin keskustan kampusalueensa toisen vaiheen rakentamisen ja uusi n. 8 400 m² toimistorakennus valmistuu vuoden 2020 alkupuoliskolla. Lapti Group aloitti myös toimistorakennuksen rakentamisen Limingantullissa lähinnä oman konserninsa käyttöön. Lisäksi aloitettiin sairaala-alueen noin 10 vuotta kestävät miljardi-investoinnit.

Investointikysyntä

Investointikysyntää pitävät tällä hetkellä yllä paikallisten sijoittajien lisäksi lähinnä eri tyyppiset rahastot sekä ulkomaiset tahot. Perinteiset institutionaaliset sijoittajat eivät ole juurikaan kiinnostuneita tekemään suoria kiinteistösijoituksia. Oulu ei toistaiseksi ole ollut yhtä kiinnostava toimitilojen sijoitusmarkkinana kuin Tampere tai Turku vaikka Oulussa tarjolla olevat nettotuotot ovat noihin kaupunkeihin verrattuna selkeästi korkeammalla tasolla. Vuoden 2019 alkupuolella markkinassa on kuitenkin ollut muutamia paikallisten sijoittajien lisäksi valtakunnallisia ja ulkomaisiakin sijoittajia kiinnostavia myyntikohteita ja muutamia merkittävän kokoisia kauppoja tullaan varmaankin näkemään vuoden alkupuoliskolla.

Pekka Laurila-Harju
Myyntipäällikkö
Catella Property Oy, Oulu