Aluekatsaukset

Tampere kiinnostaa sijoituskentässä

Pirkanmaa - 19.10.2020

Vuoden alkupuolella tehtiin kauppoja koko maassa runsaasti ja vilkkaan ensimmäisen kvartaalin johdosta kesäkuun loppuun mennessä transaktiovolyymi oli noussut 3,4 mrd €:oon, joka on kaikkien aikojen neljänneksi korkein. Koronapandemian mukanaan tuomat matkustusrajoitukset ja yleinen talouden epävarmuus hiljensivät kaupankäynnin kesän ajaksi. Kauppoja on kuitenkin tehty ja tällä hetkellä näyttäisi siltä, että tämän vuoden kokonaisvolyymissa päästäisiin lähelle pitkän aikavälin keskiarvoa noin 5 mrd € tasoa.

Saksalainen rahasto Quadoro Sustainable Real Estate Europe hankki heinäkuussa Hervannasta Hermia 5 ja 6 toimistokokonaisuuden. Rahasto painottaa investoinneissaan ilmastoystävällisiä ja ekologisia kohteita. Hankitut kohteet täyttävät nämä kriteerit ostajan mukaan hyvin. Kohteiden yhteenlaskettu vuokrattava ala on noin 30.000 m² ja siihen kuuluu myös 950 autopaikkaa. Käyttöaste on noin 99 % eli kohde on käytännössä täyteen vuokrattu. Kohteen edustalla on myös pian valmistuvan raitiotien pysäkki. Myös toinen toimistokohde Hermian tiedepuistosta vaihtoi omistajaa. Syyskuussa Varma myi Gigahermian Erikoissijoitusrahasto Aktia Toimitilakiinteistöille. Gigahermia on kooltaan noin 6.200 m² ja se on täyteen vuokrattu kuudelle vuokralaiselle.

Pääkaupunkiseudun ulkopuolella kuluvan vuoden transaktiovolyymistä on noin 30 % osuus hoiva- ja yhteiskuntakiinteistöjä ja 26 % asuntoportfolioita. Seuraavaksi eniten sijoituksia on tehty logistiikka- ja teollisuuskiinteistöihin. Perinteisesti kysytyin kategoria on ollut toimistokiinteistöt, mutta nyt niiden osuus, kuten myös liikekiinteistöjen osuus, on jäänyt molemmissa noin 11-15 % tasolle. Ulkomaisten sijoittajien osuus myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella on ollut jo joitakin vuosia merkittävä. Maakunnissa tänä vuonna toteutuneissa kaupoissa ulkomaisten sijoittajien osuus on 53 %.

Koronapandemian tuoma epävarmuus kohdistuu erityisesti liikekiinteistöihin kuten kauppakeskuksiin ja kahvila- ja ravintolatiloihin, jotka ovat suurimpia erilaisten koronasta aiheutuvien rajoitusten kohdekiinteistöjä. Meneillään oleva koronan toinen aalto tekee loppuvuodesta hyvin epävarman monessa suhteessa.

Tilanteen kääntöpuoli näkyy logistiikkainvestoinneissa. Verkkokauppa monissa eri muodoissa on lisännyt logistiikan kysyntää ja Euroopan laajuisesti Suomea pidetään erittäin kiinnostavana tämän hetken markkinassa. Pääosa investointikysynnästä kohdistuu pääkaupunkiseudun suuriin logistiikkahankkeisiin, mutta Tampereen asema korostuu sisämaan logistisena solmupisteenä, joka koetaan hyvin kiinnostavana. Haasteen kauppojen toteutumiselle tekee Tampereen logistiikkamarkkinan pieni koko, josta syystä sijoittajia kiinnostavia prime-kohteita on niukalti.

Asuntoportfoliokauppoja on tehty edelleen Tampereen kohteista jo aiemmin toteutuneiden lisäksi. Pohjola Rakennus myi elokuussa eQ:n asuntorahastolle Santalahteen tulevan uudiskohteen, jonka on määrä valmistua 2022 kesällä. Jatke Oy:n kehittämä Tammelan Puistotie 33:een tuleva uudiskohde myytiin OP-Vuokratuotolle. Täydennysrakennushankkeessa kohteeseen valmistuu 2 liiketilaa ja 101 asuntoa. Hankkeen arvoksi on ilmoitettu 19 M€ ja valmistumisajankohta on huhtikuu 2022.

Käyttäjämarkkinat ja tilankäytön muutokset

Ensimmäisen vuosipuoliskon jäljiltä vajaakäyttö toimistotiloissa nousi vain hieman, tasolle 9,8 %, joka on miltei sama taso kuin ennen koronaa. Etätyö kehittyi kevään mittaan hyväksi tavaksi toimia, mutta ei silti poistanut toimitilojen tarvetta. Enemmänkin on haettu uusia ja joustavia ratkaisuja tilojen käyttöön. Tilankäytön tehostaminen on ollut jo pidempään trendi, mutta nyt koronan myötä se on tehostunut ja nopeutunut. Etätyö on selvästi haastanut toimistokäyttöä muutokseen, johon parhaiten on pystynyt vastaamaan uudistuotanto. Työtilojen monimuotoisuus yhdessä hyvän sijainnin kanssa on ollut avain Tampereellakin uudiskohteiden kiinnostavuuteen niin käyttäjien kuin sijoittajien keskuudessa. Kysyntää tämän tyyppisille kohteille on enemmän kuin tarjontaa, joka on yksi pienen markkinakoon haaste. Aseman tuntumaan valmistuneet kohteet ovat lähteneet liikkeelle hyvillä käyttöasteilla. Tyhjänä on osin isojakin kokonaisuuksia vanhempaa tilakantaa. Syksyn myötä tullaan näkemään todennäköisesti vajaakäytön kasvua, mutta siihen vaikuttaa merkittävästi se, millaisin keinoin toimitiloissa edetään pandemian kontrolloimiseksi; etätyö jatkuu, mutta palaako vanhan ajan koppikonttori varteenotettavaksi vaihtoehdoksi pandemiaturvallisuuden lisäämisessä.

Toimistotiloissa hyvillä sijainneilla olevien kohteiden ja uudiskohteiden vuokratasoissa ei ole nähty suurtakaan muutosta. Tasoa ylläpitää parhaiden kohteiden rajallinen määrä. Vanhemman tilakannan osalta kysyntä on laimeaa ja kuvastaa valitsevaa epävarmuutta. Aivan uusia hankkeita ei ole vireillä, mutta monen vanhemman tilan kohdalla on harkinnassa saneeraukset, joilla päästään vastaamaan koronan jälkeisen ajan kysyntään. Myös tilakäytön uudet konseptit luovat mahdollisuuksia. Esimerkiksi Varma on lanseerannut pääkaupunkiseudulla Kotikonttori-konseptin, jossa liiketiloista tehdään läheisyydessä asuville Varman vuokralaisille etätyöskentelytiloja. Uusi konsepti on myös micro living, jonka mukaisen hankkeen on tuoreeltaan julkistanut Aberdeen Standard Investments yhdessä Skanskan kanssa. Helsinkiin toteutettavan konseptin idea on tarjota helppo ja joustava valmiiksi kalustettu asunto hotellitasoisilla palveluilla esimerkiksi toisella paikkakunnalla ajoittain työskentelevälle.

Liiketilojen käyttöaste on pysytellyt melko vakaana. Vajaakäyttö on tällä hetkellä 5 %. Vapaana olevat liiketilat ovat pääosin hieman sivummalla olevia vanhempia kohteita, joka tekee niiden vuokraamisesta haastavaa. Kysyntä on varovaista ja edelleen Hämeenkadulla on joitakin isompia tiloja tyhjillään. Sen sijaan raitiotien valmistumisen myötä Kalevan suunnalla esimerkiksi Sammonkadun varren liiketilat ovat hyvin täyttyneet, jossa myös vanhemmat tilat ovat saneerausten myötä saaneet uusia vuokralaisia. Liiketilojen näkymät erityisesti ravintoloiden osalta riippuvat suuresti siitä millaisia kokoontumis- ja liikkumisrajoituksia syksyn aikana toteutuu. Hyvän sijainnin merkitys korostuu entisestään. Vajaakäytölle ennustamme kasvua tulevan syksyn aikana.

Leena Smeds
Catella Property Oy, Tampere