Aluekatsaukset

Alkuvuosi on näyttäytynyt kiinteistösijoitusmarkkinassa huomattavan erilaisena viime vuosiin verrattuna. Toukokuuhun tultaessa kauppojen volyymi on jäänyt vain noin 800 M€:n tasolle, joka on matalin taso yli 10 vuoteen. Toteutuneista transaktioista alle puolet (noin 44 %) oli ulkomaisten sijoittajien tekemiä.

Ylivoimaisesti eniten kauppojen kohteina ovat olleet asuntoportfoliot ja julkisen sektorin kiinteistöt. Näin myös Tampereella, joka on kuitenkin pysynyt hyvin heti pääkaupunkiseudun jälkeen Suomen toiseksi tärkeimpänä investointialueena. Asunto- ja julkikiinteistöjen lisäksi muista tilatyypeistä kiinnostuksen kohteena on ollut teollisuus- ja logistiikkakohteita.

Vaikeutunutta kaupankäyntiä selittää ennen kaikkea muuttunut talousympäristö, jossa uutta hintatasoa etsitään usein pitkäänkin ja tarkasti harkiten. Edessä on EKP:n mukaan vielä ainakin kaksi koronnostoa edelleen nousussa olevan inflaation johdosta. Rahoituksen kustannukset ovat nousseet ja rahoituksen saatavuudessa on nähtävissä reagointia epävarmuustekijöihin. Näyttäisikin siltä, että pitkälle syksyyn mennään ennen kuin on ennakoitavissa millaisella aikajänteellä investointimarkkina alkaisi toipumaan.

Toimistotilojen käyttöasteissa on tapahtunut hienoista muutosta. Vajaakäyttö pieneni hieman ensimmäisen vuosipuoliskon kuluessa ja Q4 2022 tutkimuksessa se oli 10,1 %. Vuokramarkkinassa on myös muutoksia näkyvissä. Pitkään odotettiin selviä merkkejä etä- ja lähityön vaikutuksista toimistotilojen käyttöasteisiin. Näyttäisi siltä, että uusi tasapaino on löytymässä ja yritykset ovat aiempaa valmiimpia tekemään päätöksiä siitä millaisissa ja kuinka suurissa tiloissa halutaan toimia. Oma vaikutuksensa on tietenkin sillä, että kustannusten nousu on jatkunut, halutaan tarkistaa toimitilakulujen taso ja tarvittavien neliöiden määrä. Toimitiloihin liittyvät ESG-vaatimukset tuovat omat paineensa yhdessä kustannusnousun kanssa. Tilojen kehittäminen esimerkiksi tehokkaammilla energiaratkaisuilla tuo kustannussäästöjä, mutta myös houkuttavuutta, kun toimitilan hiilijalanjälki pienenee.

Teollisuus- ja logistiikkatilojen käyttöasteet ovat Tampereella olleet jo vuosia varsin korkealla tasolla. Vajaakäyttöä on hyvin vähän, tällä hetkellä noin 1,3 %. Uusia ja suurempia tiloja etsiville yrityksille Kehätien varren alueet ovat edelleen kiinnostavimpia sijainteja. Kehätien varsi tarjoaa logistisesti erinomaiset yhteydet, joka on ollut tärkein tekijä monien yritysten sijoittumispäätöksissä. Lisäksi uudelleen sijoittumisessa arvostetaan laajentumismahdollisuuksia. Tyhjänä on etupäässä vanhempia ja heikommalla sijainnilla olevia hallitiloja ja vuokraamisen sijaan useimmiten vaihtoehto on uudishankkeeseen ryhtyminen.

Liiketilojen vajaakäyttö nousi hieman viime syksyn aikana. Tyhjänä on viimevuosien tason mukaisesti 4,8 % (Q4 2022) eli noin 54 000 m². Kevään suuret tapahtumat nostavat käyttöastetta jonkin verran, mm. uusia ravintoloita on perustettu keskustaan. Kaupunkikehityksen hyvä eteneminen on tuonut kasvua myös liiketilainvestointeihin ja tilakysyntään. Parhaat sijainnit vilkkaiden asiakasvirtojen varrella painottuvat kysynnässä. Kun kuluttajien ostovoiman kehitys on heikentynyt taloustilanteen muutoksista johtuen, ei tämän seurauksena vuokrankorotuksia ole voitu tehdä täysimääräisesti kaikilta osin. Prime-liiketilavuokrat ovat olleet viime vuosien ajan laskusuuntaisia.

Tuottovaatimukset ovat selvästi nousseet viimevuotisista huipputasoista. Korkokehityksen vuoksi on varsin selvää, että lähitulevaisuudessa ei päästä yhtä matalalle tuottovaatimustasolle kuin mitä nähtiin nollakorkojen toimintaympäristössä. Investointipäätöksissä pyritään ennakoimaan riskejä aiempaa tarkemmin. Myös yleisesti likvideimmässä sijoituskategoriassa asuntokohteissa on nähty tuottovaateissa nousua. Asuntomarkkinoiden suhdanne heijastelee laajemminkin uudistuotantoon liittyviä ongelmia. Uudistuotanto on kallista eikä uudiskohteita saada myytyä, koska hinnat ovat laskussa. Aloituksissa ollaan hyvin kriittisiä ja hankkeita joko siirretään tai perutaan kokonaan.

Leena Smeds
Catella Property Oy, Tampere