Aluekatsaukset

Paluu tulevaisuuteen ja toimistoihin

Pirkanmaa - 30.05.2022

Tätä kirjoittaessa Tampere on urheilevan väen polttopisteessä käynnissä olevien jääkiekon MM-kisojen johdosta. Uutuuttaan kiiltävä Nokia Arena saa tulikasteensa. On esitetty etukäteen arvioita, että Tampere saa vieraakseen noin 500 000 kisaturistia ja -kävijää. Kisojen alla keskustan ilmettä on viimeistelty mediakuntoon ja myös yrittäjät ovat panostaneet palveluihin, mm. uusia ravintoloita on avattu keskustaan. Majoituskapasiteetti on täysin käytössä noin 100 km säteellä Tampereesta.

Liiketilat laajemminkin ajateltuna ovat hieman kirineet koronan hellittämisen seurauksena. Kysyntätilanne niin käyttäjien kuin investoreiden keskuudessa on rauhallinen, mutta edelleen kahtiajako parhaiden ja heikompien kohteiden välillä syvenee. Parhaista liikesijainneista on käyttäjäkysyntää, kun puolestaan hieman etäämmällä tai hiljaisemmalla sijainnilla olevat kohteet menettävät kiinnostusta. Nokia Arena on tuonut suuret maailmanluokan tapahtumat Tampereen keskustaan ja niiden vanavedessä elämä keskustassa on jälleen vilkastunut kahden vuoden hiljaiselon jälkeen. Myös keskustan ulkopuolella hyvistä liikesijainneista on jonkin verran käyttäjäkysyntää, joiden katalyyttinä ovat aluekeskusten kehityshankkeet. Mm. Lielahden viereen kehittyvä Hiedanranta, ratikkayhteyden käynnissä oleva jatkorakentaminen Näsisaaren kautta Lentävänniemeen ja alueen tehokas asuinrakentaminen merkitsevät palveluiden kysyntään kasvua. Sijoittajien tuottovaatimuksissa ei nähtäne liiketilakohteiden osalta suuria muutoksia lähinnä siksi, koska kysyntä kohdistuu pääasiassa vain parhaisiin kohteisiin eikä niitä ole suuremmin tarjolla, markkinan pieni koko johtaa tässä suhteessa matalaan kaupankäyntivolyymiin.

Liiketilojen vajaakäyttö on pysytellyt hyvin maltillisena koronasta huolimatta. Vajaakäyttöaste on ollut viimeisen viiden vuoden aikana korkeimmillaan tasolla 5,4 % ja on Q4 2021 tilanteessa 4,2 %. Vajaakäytön ennakoidaan hieman nousevan kuluvan vuoden aikana, kun esimerkiksi Gigantti muuttaa Lielahdessa uusiin tiloihin ja vanhat tilat jäävät tyhjiksi. Liiketilojen näkymiin liittyy myös monella tapaa käynnissä oleva kaupan murros. Jo pitkään jatkunut verkkokaupan kasvu näkyy Tampereen keskustassa ennen kaikkea kivijalkakaupan muuttumisena. Perinteiset erikoiskaupat, jotka ovat sijainneet kivijalassa, ovat siirtyneet enenevissä määrin kauppakeskuksiin. Keskustan parhailla paikoilla kivijalkaan sijoittuviin liiketiloihin on vastaavasti hakeutunut erilaisia palveluyrityksiä, kahviloita ja mm. health care -sektorin toimijoita ja hyvinvointipalveluita tarjoavia yrityksiä. Osansa keskustan kaupan murroksessa on myös kaupunkirakenteen kehittymisellä.

Kivijalkakaupan asiointi on perinteisesti ollut hyvin autoriippuvaista, mutta kun autoliikenne siirrettiin pois Hämeenkadulta ja pysäköintiä on pyritty ohjaamaan Hämpin parkkiin ja muihin maanalaisiin pysäköintihalleihin, ostoskäyttäytyminen on vähitellen muuttunut kauppakeskuksia ja keskustan ulkopuolisia alueita suosivaksi. Ydinkeskustan elävöittämistä ja yrittäjien hakeutumista keskustaan tukisi nykyistä tehokkaampi keskustan alueen asuinrakentaminen esimerkiksi täydennysrakentamisen kerroslukumäärää lisäämällä. Tampere tulee pysymään muuttovoittokaupunkina hyvin pitkään.

”Paluuta toimistoihin on odotettu”

Toimistotilojen vajaakäyttö nousi hieman koronan seurauksena. Kuluneena keväänä on paluuta toimistolle odotettu. Vaikka hybridityömallia on arveltu koronan jälkeisen ajan voittavaksi ratkaisuksi yritysten tilankäytössä, ovat toistaiseksi varsinaiset isot muutokset vielä jääneet vähäisiksi. Toisaalta etätyö koettiin mielekkääksi ja tuottavaksi, mutta ihan yhtä tärkeäksi on koettu myös toimistotilojen tarve. Ehkä suurin vaikutus on ollut taloudellisen toimintaympäristön muutoksilla. Ensimmäinen pysähdys tapahtui, kun sota Ukrainassa alkoi. Vähitellen shokista on toivuttu, mutta seurannaisina maailman talouskehitykseen on tullut energian hinnan nousu ja inflaatio. Välillisesti näiden johdosta yritykset miettivät tarkoin tilamuutoksia, kun tulevaisuuden näkymiin liittyy merkittäviä epävarmuuksia kuten työvoima- ja osaajapula tai kustannusten kehittyminen. Hyvästä sijainnista ei haluta luopua, mutta edessä voi olla muutoksia, kun hybridityötavat saavat vakiintuneempia ratkaisuja.

Sijoittajakiinnostus toimistokohteissa on hyvällä tasolla, joskin kiinnostavia kohteita on edelleenkin varsin niukasti. Alkuvuonna F-Medi II -kiinteistö vaihtoi omistajaa, kun S-Pankki Toimitila Erikoissijoitusrahasto myi kohteen eQ Yhteiskuntakiinteistöille. Kohteessa on Pirkanmaan sairaanhoitopiiri päävuokralaisena. Kiinteistökauppoja on muutenkin toteutunut varsin hyvällä volyymilla alkuvuoden mittaan. Pääpaino kaupan kohteissa on ollut julkikiinteistöt ja erilaiset sote- ja hoivakohteet. Tampereen Palvelukiinteistöt myi kahdeksan kohteen sote-kiinteistöportfolion eQ Yhteiskuntakiinteistöille. Kauppahinta oli 96 M€. Kaupan kohteet sijaitsevat eri puolilla Tamperetta ja ovat sote-käytössä. Myös teollisuuskohteet ovat kiinnostaneet ja ensimmäisellä vuosipuoliskolla useita teollisuuskohteita on vaihtanut omistajaa joko käyttäjäkauppoina tai sijoittajavetoisina, mm. Elite Alfred Bergin kiinteistökehitysrahasto EAB Value Added Fund III Ky osti Pirkkalan Vaitin alueella sijaitsevan Golfkentäntie 8:ssa sijaitsevan teollisuuskiinteistön.

Leena Smeds ja Ilkka Nissinen
Catella Property Oy, Tampere