Aluekatsaukset

Kiinteistösijoittajan silmin katsottuna Tampere on onnistunut nostamaan itsensä Suomen toiseksi kiinnostavimmaksi kaupungiksi toteuttamalla määrätietoisesti strategiaansa viiden tähden keskustasta.

Onnistuneiden kansi- ja ratikkahankkeiden jälkeen seuraava kaupunkikuvaa suuresti muokkaava vaihe on Asemakeskuksen kehittyminen. Alueen kehittämiseen kytkeytyy muun muassa useita merkittäviä liikennehankkeita, kuten henkilöratapihan uudistaminen sekä Itsenäisyydenkadun alikulkutunnelin ja asematunnelin yhdistäminen avaraksi matkaterminaaliksi. Matkustajaliikennettä sujuvoittaa lisäksi bussiterminaali, joka on suunnitteilla nykyiselle Pakkahuoneen aukiolle sekä P-Hämpin laajennus. Tulevina vuosina tulemmekin näkemään jatkumoa Luminaryn, Tornin ja Kannen alueen korkealle rakentamiselle.

Investointimarkkina sodan aikana

Helmikuussa 2022 alkanut Ukrainan sota on vaikuttanut Euroopan talouteen merkittävästi. Kiinteistökaupassa hyvin alkanut alkuvuosi kantoi kuitenkin hiljentyneen loppuvuoden ja kokonaisvolyymissä päästiin kohtuullisen hyvään 7,0 Mrd tulokseen. Tampereen talousalueen osuus kiinteistökaupasta oli noin 5,3 %.

Venäjän hyökkäyssodan laukaisema energiakriisi taittaa talouden kasvun ja Suomi siirtyy taantumaan. Suomen talouskasvun ennustetaan hidastuvan -0,5 %:iin inflaatio-odotuksen ollessa 5 % vuonna 2023. Vahva alkuvuosi 2022, pandemian jälkeinen säästöjen purku sekä työllisyystilanne antavat kuitenkin hyvän pohjan tulevan taantuman sietokykyyn.

Maariski ei näytä sodan aikana nousseen vaan kansainvälisten sijoittajien kiinnostus Suomea kohtaan jatkuu. Kansainvälisten sijoittajien osuus viime vuoden transaktioista oli valtakunnallisella tasolla 49 % ja Tampereen talousalueellakin noin 45 %. Sodan johdosta tarjonnan pullonkaulat ovat kuitenkin pahentuneet, inflaatio on kiihtynyt ja korkoja nostetaan aggressiivisesti, joten kiinteistökaupan päätöksenteossa on havaittavissa viivästyksiä ja Wait and see -vaikutusta. Suuremmat kiinteistö- ja yrityskaupat ovat pitkän aikavälin strategisia valintoja ja näiden aktiviteetti kantaa lyhytaikaisen epävarmuuden yli.

Liiketilat

Tampereen liiketilamarkkinassa on havaittavissa hienoista elpymistä pitkään kestäneiden ratikan rakennus- ja koronavuosien jälkeen. Muodin toimijat hakeutuvat edelleen liikekeskuksiin, mutta myös kivijalkatiloillekin löytyy käyttäjiä aikaisempaa paremmin. Urheilu- ja sisustuskaupan sekä kaupan suuryksiköiden vetäminä Lielahti, Kaleva ja Pirkkalan Partola jatkavat suosiotaan ja keräävät läheisyyteensä erikoiskaupan liikkeitä. Vetovoimaisen sijainnin ansiosta vuokratasot ovat säilyneet koronavuosista huolimatta.

Toimistot

Liikenneyhteydet, laadukas toimitilatarjonta ja Covid-19-pandemiasta vapautuminen ovat entisestään nostaneet keskusta-alueen kiinnostavuutta toimistokäyttäjien keskuudessa. Yritysten tiukentunut ESG-politiikka ohjaa työntekijöitä valitsemaan ympäristöä vähemmän kuormittavia matkustustapoja työmatkoilleen tarjoamalla työntekijöilleen vähemmän autopaikkoja, enemmän pyöräpaikkoja ja kannusteita julkisen liikenteen käyttöön. Saman aikaisesti hybridityön johdosta pienentynyt neliötarve mahdollistaa yritysten siirtymisen kauempana sijaitsevilta toimistoalueilta kohti keskustan palveluja ja korkeampia neliöhintoja. Tuleva Asemakeskuksen kehittyminen luo tulevaisuudessa tarjontaa toimistomarkkinaan juuri halutuimmalle sijainnille rautatieaseman läheisyyteen.

Kaupankäynti oli toimistosegmentissä viime vuosia hiljaisempaa keskittyen muihin kiinteistösegmentteihin. Kymmenen suurimman kiinteistökaupan listalle nousi ainoastaan kesäkuussa toteutunut kauppa, jossa Ovaro Kiinteistösijoitus Oy osti Kiinteistö Oy Hermitecin Hervannassa.

Logistiikka- ja varastotilat

Teollisuuden kasvunäkymät ovat olleet viime vuosien ajan hyvät ja luoneet kysyntää tehokkaille ja moderneille tuotantotiloille. Uudehkoja tiloja tässä segmentissä on ollut hyvin vähän tarjolla, ja sen myötä investoinnit ovat kohdistuneet uudiskohteisiin. Rakennuskustannusten ja rahan hinnan nousun myötä uudiskohteiden vuokrat ovat nousupaineessa. Käytön kannalta optimaalisesti suunnitellut ja energiataloudelliset uudisrakennukset laskevat kuitenkin käyttökustannuksia ja kompensoivat siten vuokrien kokonaiskustannusta. Tulemme siis jatkossakin näkemään uusien kohteiden rakentamista myös logistiikka- ja varastotilasegmentissä. Prime-logistiikan nettotuottovaatimukset ovat taloudellisen tilanteen myöstä nousseet noin 0,5–1,0 %-yksikköä. Bruttovuokrat ovat tasolla 8–10 €/m², uudiskohteissa vuokrat ovat tasolla 10–12 €/m².

Yhteiskuntakiinteistöt

Kuluvan vuoden alussa startattiin suomalaisen terveydenhuollon historian suurin uudistus, kun hyvinvointialueet aloittivat toimintansa. Uudistuksen yhteydessä aikaisemmin kuntien terveydenhuollon käytössä olleet kiinteistöt ja sopimukset siirtyivät Hyvinvointialueen vastuulle. Turvallinen, inflaatiosuojattu kassavirta kiinnostaa sijoittajia ja muutos kiihdytti segmentin kaupankäyntiä +20 % edellisvuoteen verrattuna 1,7 Mrd euron volyymiin ollen noin neljäsosa koko kaupankäyntivolyymista. Myös Tampereella toteutettiin kaksi suurta tämän segmentin kauppaa, kun Tampereen Palvelukiinteistöt myi kahdeksan kohteen portfolion Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistölle ja kolmen kohteen salkun Hemsö Suomi Oy:lle. Yhteiskuntakiinteistöt ovat luoneet kysyntää kiinteistömarkkinassa myös kasvukeskusten ulkopuolella, ja markkinoille on saapunut uusia julkisiin kiinteistöihin keskittyviä sijoittajia. Myös pelkästään julkisiin kiinteistöihin keskittyviä kiinteistörahastoja on perustettu.

Asunnot

Asuinrakentamisen volyymi on hienoisessa laskussa myös Tampereella. Lupakehityksen myötä asuntotuotanto on siirtymässä koronan jälkeisestä kiivaan rakentamisen ajasta normaalimpaan tilanteeseen. Tampereen kaupunkiseudun vetovoimatekijä on suuri, ja kysyntää riittää pitkälle tulevaisuuteen. Tällä hetkellä ei ole havaittavissa, että ylituotantoa olisi merkittävästi. Korkojen nousu lisää myös vuokra-asumisen houkuttelevuutta ja niin kotimaisten kuin kansainvälisten sijoittajien kiinnostus kasvukolmio Helsinki-Turku-Tamperetta kohtaan jatkuu.

Environment – Social – Governace (ESG)

Ihmisen aikaansaamat ympäristömuutokset, globaali pandemia, tarjonnan pullonkaulat ja Venäjä-Ukraina-sota ovat viimeisen kahden vuoden aikana nostaneet ESG:n huomion keskipisteeksi. Rakennukset aiheuttavat tällä hetkellä lähes 40 % maailman hiilidioksidipäästöistä. Kiinteistösektorilta vaaditaankin entistä tiukempia toimia ja useat kiinteistönomistajat ovat ymmärtäneet kiinteistösalkkunsa sertifioinnin edut niin vastuullisuuden kannalta kuin kustannussäästöinä ja houkuttelevuuden kannalta. Kiinnostus ympäristön kannalta kestäviä rakennuksia kohtaan kasvaa sijoittajien keskuudessa ja kriteerit uusien kohteiden hankintaan ovat yhä tiukempia. Vihreät kiinteistöt kiinnostavat myös rahoittajia. ESG-näkökulmilla onkin lisääntyvä vaikutus rahoituksen saatavuuteen ja hinnoitteluun.

Sanna Eerilä-Vänni
Newsec Advisory Finland Oy