Aluekatsaukset

Tampereella vahva transaktiovuosi

Pirkanmaa - 17.10.2022

Alkuvuosi oli erittäin vahva kiinteistösijoitusmarkkinassa. Transaktiovolyymi ensimmäisellä vuosipuoliskolla oli ennätyksellisen korkea, vaikka markkinoilla nähtiin paljon epävarmuutta Ukrainan sodan seurauksena. Lokakuuhun tultaessa toteutuneista transaktioista yli puolet oli ulkomaisten sijoittajien tekemiä. Euromääräinen volyymi oli 6,1 Mrd€, josta 52 % oli ulkomaisia investointeja. Asuntoportfoliot ovat pitäneet pintansa vuoden vaihdetuimpana tilatyyppinä tähän mennessä kokonaisvolyymistä (1,8 Mrd€).

Tampere on pysynyt hyvin heti pääkaupunkiseudun jälkeen Suomen toiseksi tärkeimpänä investointialueena. Kansainvälisten sijoittajien lisäksi myös kotimainen sijoittajakunta on ollut hyvin aktiivista. Asuntokohteet ja hoiva- sekä yhteiskuntakiinteistöt edustavat yhteensä yli puolta toteutuneista kaupoista, esimerkiksi Tampereen Palvelukiinteistöt myi kahdeksan kohteen sote-kiinteistöportfolion eQ Yhteiskuntakiinteistöille. Kauppahinta oli 96 M€. Kaupan kohteet sijaitsevat eri puolilla Tamperetta ja ovat sote-käytössä. Suorien asuntosijoitusten sekä asuntoportfolioiden transaktiovolyymi on lokakuuhun tultaessa noussut jo 141 M€:oon.

Myös toimistokohteet ovat kiinnostaneet. Kaupin kampuksella S-Pankki Toimitila Erikoissijoitusrahasto myi F-Medi II kiinteistön eQ Yhteiskuntakiinteistöille. Kohteessa on Pirkanmaan sairaanhoitopiiri päävuokralaisena. Kaupunki myi Frenckellin toimistokiinteistön 14,3 M€:n kauppahinnalla Aare Investille kehityskohteeksi. Nyfosa jatkoi hankintoja ostamalla Hatanpään valtatie 36 -toimistokiinteistön. Kohde tunnetaan Verotalona ja siinä on noin 13 000 m² hiljattain modernisoitua ja muuntojoustavaa toimistotilaa. Ovaro Kiinteistösijoitus osti Hermiankatu 12:ssa sijaitsevan toimistokiinteistön 16 M€:n kauppahinnalla Niamilta. Toimistotilaa kohteessa on noin 10 000 m² ja vuokrausaste hieman yli 60 %.

Toimistotilojen käyttöasteissa on tapahtunut hienoista muutosta. Vajaakäyttö pieneni hieman ensimmäisen vuosipuoliskon kuluessa. Q2 2022 tutkimuksessa vajaakäyttö oli 10,8 %. On esitetty arvioita ns. piilovajaakäytön osuudesta, joka olisi jotakuinkin yhtä suuri. Piilovajaakäyttö on noussut koronan jälkeisen ajan ilmiönä esiin, kun työtä tehdään pandemian jälkeenkin huomattavissa määrin etänä. Toimistotilojen käyttöasteissa voi olla edessä laskua tilankäytön tehostumisen takia, mutta myös odotettavissa olevan kustannusnousun minimoimisen vuoksi.

Teollisuuskiinteistöistä on myös käyty aktiivista kauppaa Tampereen talousalueella. Kaikkiaan tänä vuonna teollisuus- ja logistiikkakohteiden kauppoja on toteutunut sekä suorina että portfoliosijoituksina yhteensä 75 M€:n edestä. Mm. ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö AB Sagax osti Pirkkalasta kahdella kaupalla yhteensä kahdeksan kappaletta teollisuus- ja varastokiinteistöjä, jotka käsittävät yhteensä n. 20 000 m². Portfolion kohteet sijaitsevat eri puolilla Suomea, mutta pääpaino on Pirkkalan kiinteistöissä, joissa suurin vuokralainen on Vesivek Oy. Ylöjärvellä n. 19 000 m² suuruinen Tampereen Konepajojen kiinteistö myytiin ulkomaiselle rahastolle 16 M€:n kauppahinnalla.

Tampereen teollisuus- ja logistiikkatilojen vajaakäyttö on jo useita vuosia ollut hyvin matala, tällä hetkellä noin 1,3 %. Suurempia tiloja etsivät tahot ovatkin olleet kiinnostuneita uusista Kehätien varren sijainneista. Kehätien varsi tarjoaa logistisesti erinomaiset yhteydet, mikä on ollut tärkein tekijä monien yritysten sijoittumispäätöksissä. Lisäksi uudelleen sijoittumisessa arvostetaan laajentumismahdollisuuksia. Yksi suurimpia yksittäisiä hankkeita on Metso Outotecin siirtyminen Hatanpäältä Lahdesjärvelle moottoritien liittymän naapuriin, jonne on tulossa uusi teknologiakeskus Lokomotion.

Liiketilojen vajaakäyttö nousi hieman kevään aikana, mutta näyttäisi siltä, että isommasta muutoksesta ei ole kyse, vaan vajaakäyttö näyttäisi asettuneen laajemminkin ajateltuna noin 4-5 % haarukkaan. Stockmannin tavarataloa uudistetaan parhaillaan ja Sokoksen Herkun muuttaminen Prismaksi on käynnistymässä. Ratikan valmistuminen on tuonut paljon uutta katukuvaan ja saanut tilakysyntää vireille. Parhaista liikesijainneista on käyttäjäkysyntää, kun puolestaan hieman etäämmällä tai hiljaisemmalla sijainnilla olevat kohteet voivat kärsiä pitkittyvästä vajaakäytöstä. Liiketilavuokrissa on nähtävissä jonkin verran epävarmuutta johtuen vuokrien nostopaineesta inflaation ja kustannusten nousun seurauksena.

Tuottovaatimukset ovat jo syksyn aluksi hieman heijastelleet markkinan epävarmuutta. Lievää nousua on nähty niin toimistokohteiden kuin asuntokohteidenkin osalla. Mistään suurista muutoksista ei ole kyse, vaan tässä vaiheessa pyritään ennakoimaan riskejä aiempaa tarkemmin. Mikäli Ukrainan sota ja energiakysymys saataisiin ratkaistua nopeastikin on myös mahdollista, että tuottovaateissa palattaisiin hyvinkin aktiivisen markkinan tilanteeseen myös Tampereella alkuvuoden tapaan.

Leena Smeds
Catella Property Oy, Tampere