Aluekatsaukset

Jyväskylässä mittarit näyttävät kaakkoon

Keski-Suomi - 03.09.2018

Jyväskylän kiinteistömarkkinat ovat poikkeuksellisen hyvässä vireessä miesmuistiin. Taustalla on yritysten liikevaihdolla mitaten muuta maata nopeampi elpyminen taantumasta vuodesta 2015 lähtien sekä voimakas väestönkasvu. Vahva elinkeinoelämän vireys yhdessä nettomuuton kanssa näkyy kysynnän kasvuna kaikissa tilatyypeissä.

Keski-Suomen maakunnassa yritysten liiketoiminnan kasvu on ollut viime vuosina Suomen ykkösluokkaa. Tänä vuonna maakunnan yritysten liiketoiminnan kasvuvauhti on ollut jopa selvästi koko maata parempaa. Tilastokeskuksen mukaan parhaiten menestyivät teollisuuden yritykset, joiden liikevaihdon kasvu maakunnassa oli ensimmäisellä vuosineljänneksellä yli 12 %.

Asuntorakentaminen on muiden suurten kaupunkien tavoin ollut Jyväskylässäkin vilkasta. Sijoittajavetoinen asuntotuotanto on määrältään kiihtynyt vuodesta 2014 alkaen. Vuonna 2017 asuntomäärä ylitti jopa kaupungin väestökasvun, joka oli 1 388 asukasta. Asuntoja valmistui viime vuonna 1 712 kappaletta, joka on koko väestömäärään suhteutettuna enemmän kuin esimerkiksi pääkaupunkiseudulla. Vuokra-asuntopainotteisen asuntotuotannon kysynnän taustalla on nuorekas asukaspohja, sillä Tilastokeskuksen mukaan asukkaista noin 48 % on alle 35-vuotiaita. Viime vuosina Jyväskylään muuttavista puolestaan on ollut peräti noin 80 % alle 35-vuotiaita. Jyväskylän väkiluku oli vuoden 2017 lopussa 140 188, jolloin nettokasvu oli 1 % tasolla. Positiivinen nettomuutto pitää vuokra-asuntojen kysyntää hyvänä myös jatkossa.

Väestön kasvaessa sekä työllisyyden ja ostovoiman parantuessa markkinaan on rakentunut viime vuosina paljon tilaa vievää liiketilaa. KTI:n hankeseurannan mukaan kahden viime vuoden aikana Jyväskylän seudulle valmistui yhteensä lähes 70 000 neliötä uutta liiketilaa. Näinä vuosina Jyväskylän liiketilakanta on kasvanut voimakkaammin kuin Tampereen, Turun tai Oulun seuduilla. Trendi on näkynyt vastaavasti Jyväskylän keskusta-alueen tyhjien liiketilojen määrän kasvuna. Keskustan kiinteistömarkkinoilla onkin nyt nähtävissä konversiohankkeita, joissa kiinteistöjen käyttöjä muokataan muun muassa asunto- ja toimistokysynnän suuntaan.

Jyväskylän muuta maata aikaisempi talouden elpyminen ja voimakkaampi nousu on näkynyt myös toimisto- ja teollisuusrakentamisen elpymisenä viime vuodesta alkaen. Toimitilojen vajaakäyttöasteet ovat yleisesti alhaisella tasolla, joka ylläpitää aktiivista toimitilakehitystä.

Uusia ja tehokkaampia toimisto- ja tuotantotiloja on valmistunut tänä vuonna ja isoja hankkeita on kehitteillä kantakaupunkiin. Pienemmille yrityksille suunnattuja co-working työympäristöjä on kehitetty hyvin vanhoihin kiinteistöihin.

Kiinteistömarkkinan positiiviselle kehitykselle hyvät edellytykset

Jyväskylän kiinteistömarkkinoiden dynamiikan voi ennakoida jatkuvan hyvällä tasolla. Tilastokeskuksen ennusteiden mukaan nettomuutto jatkuu myös tulevina vuosina hyvällä tasolla ja kaupungissa toimivien yritysten liikevaihdot ja henkilöstömäärät ovat vahvalla kasvu-uralla. Markkinan toimivuuden kannalta myös tilakysyntää vastaavan tarjonnan osalta on ainekset hyvälle toimivuudelle jatkossakin.

Kiinteistösijoittajat ovat halukkaita lisäämään sijoituksiaan ja uusia aktiivisia toimijoita on tullut markkinaan. Kaikki merkittävät rakennusliikkeet ovat alueella aktiivisesti läsnä ja paikalliset kiinteistökehittäjät toteuttavat aktiivisesti asunto- ja toimitilahankkeita. Myös paikallista kiinteistökonsultointia on hyvin tarjolla.

Hyvistä tonteista on eri osamarkkinoilla luonnollisesti niukkuutta. Jyväskylän kaupunki kaavoittaa varsin tehokkaasti uusia asunto- ja työpaikka-alueita sekä täydennysrakentamishankkeita keskeisiin kaupunginosiin, jolloin ”odotusajat” uusille tonteille ovat kohtuulliset. Kiinteistömarkkinan aktiviteettia kuvastaa hyvin toteutuneiden kiinteistökauppojen volyymi, joka nousi vuonna 2017 KTI:n selvityksen mukaan ennätykselliseen 360 miljoonaan euroon. Volyymi vastaa noin viiden aikaisemman vuoden kauppojen kokonaismäärää.

Hyvässäkin markkinatilanteessa on vielä parantamisen varaa. Markkinan edelleen kehittymiselle olisi hyväksi aktiivisten kiinteistösijoittajien nykyistä suurempi lukumäärä, jolloin Jyväskylän kiinteistömarkkinan dynamiikka edelleen paranisi ja markkinatietoa olisi näin enemmän saatavilla eri osapuolille.

Juha Takala
Tekn.lis., MBA, AKA (yleisauktorisointi)
Realtrust Oy