Aluekatsaukset

Lahdessa toimitilarakentaminen vetää henkeä

Päijät-Häme - 16.03.2020

Renkomäkeen, Holmaan ja Karistoon on rakennettu viime vuosina vilkkaasti liiketilaa. Kauppakeskus Karisma, Holman Prisma, Kärkkäinen, Biltema, Motonet, Vesijärven Auto, K-Rauta ja viimeisimpänä tulijana Puuilo, ovat kaikki saaneet hankeensa maaliin. Renkomäen palvelutarjonnassa suurin muutos syntyi, kun S-ryhmä luopui Kodin Terra -rautakaupasta ja tiloihin asettui saksalainen rautakauppajätti Bauhaus, laajoine varastovalikoimineen. Renkomäki onkin Puuilon siirron jälkeen yksiselitteisesti Päijät-Hämeen rautakaupan keskittymä.

Suuri muutos on odotettavissa Lahden alueelle, kun vajaan vuoden kuluttua valtatie 12 Launeen linjaus otetaan käyttöön. Kaupungin keskustaa halkova valtatie siirtyy kolmisen kilometriä etelään ja sen yhteyteen muodostuu Pipon, Launeen, vanhan Helsingintien ja Okeroisten liittymäalueet. Liittymäalueet muodostavat uudet investointialueet, joihin odotetaan sijoittuvan työpaikkarakentamista. Tähän onkin perustellut syyt, koska aikanaan mottiin jäänyt Kujalan logistiikka-alue viivästyi valitusten johdosta ja logistiikkarakentaminen toteutui Orimattilan Pennalaan. Logistiikkarakentaminen ei ole pysähtynyt vaan sen odotetaan jatkossakin lisääntyvän. Tonttitarjonnassa on valinnanvaraa, jos Hollolan kunta saa Nostavan alueen maankäytön tarjonnan piiriin ja Orimattila tarjoaa jatkossa Pennalan tontteja myyntiin.

Vuokra-asunnoissa ylitarjontaa

Lahdessa kerrostaloasuntokanta painottuu Liipolan, Mukkulan, Tonttilan ja Metsämaan lähiöihin, johtuen teollisuuden asuntotarpeesta 1960-1970 -luvuilla. Tuolloin toteutettu pika-aluerakentaminen ei kuitenkaan enää vastaa 2000-luvulla kuluttajien odotuksia asumisessa. 2000-luvulta alkanut asuntokannan uusiminen on ohjattu maankäyttöä kehittämällä. Vanhat teollisuusalueet kaupungin keskustan tuntumassa on kaavoitettu asuntotuotannon tarpeisiin. Merkittävät alueet ovat muodostuneet Vesijärven ranta-alueille ja aivan keskustaan Paavolaan sekä Mallasjuoman tehdaskortteliin. Tornatorin alueen rakentaminen Hennalassa on aivan viime vaiheessa. Uudelleenrakennetuille teollisuusalueille on toteutettu noin 5 500 uutta asuntoa.

Entisten teollisuusalueiden uudelleenrakentaminen jatkuu. Nyt on vuorossa Rakennusosakeyhtiö Hartelan toimesta Mytäjäisissä sijaitseva Starkin laaja alue. Alueelle rakennetaan 57 000 kem² asuntotuotantoa. Starkin alue saa oman päivittäistavaramyymälän. Mytäjäisten länsipuolelle on myös asemakaavoitettu asuntotuotantoa. Asuntotuotantoa on myös tulossa radanvarteen entiselle Askon alueelle jatkuen radanvartta länsisuuntaan aina Starkin alueelle saakka. Merkittävästi uutta asuntorakentamista on jo kaavoitettuna aivan keskustaan, entiselle Linja-autoaseman kentälle, joka tunnetaan Ranta-Kartanon alueena. Ranta-Kartanon alueen asuntotuotantomäärä on suuruusluokkaa 35 000 kem². Keskustassa on kaavoitustyövaiheessa asuntotuotantoa matkakeskuksen välittömään läheisyyteen, entisen oikeustalon, poliisilaitoksen ja meijerin tonteille.

Lahdessa aivan oma lukunsa on lähimmän kymmenen vuoden kuluessa saneeratut vanhat toimitilakiinteistöt. Useat teollisuuskiinteistöt keskustassa ja sen tuntumassa on saneerattu asunnoiksi. Samoin entinen sairaala, paloasema ja hotelli ovat jalostuneet asunnoiksi. Aivan vastikään Nuorisosäätiön käynnistämä ns. kiinteistökehityshanke, jossa oli tavoitteena purkaa keskustan iso liike-toimistorakennus, onkin uuden omistajan toimesta päätetty uudisrakentamisen sijasta saneerata edelleen asunnoiksi. Lahdessa saneerauksella on syntynyt satoja asuntoja keskustan alueelle. Se, miten viisasta on ollut saneerata 50-luvun taloja pintaremontilla ja vähän talotekniikkaa uusimalla, on sitten eri asia. Voimakas asuntotuotanto ja saneeraamalla saadut lisäasunnot ovat johtaneet vuokra-asuntojen ylitarjontaan ja vuokratason laskuun Lahdessa. Tilanne on Lahdessa haastava, koska väestömäärä ei kehity positiivisesti.

Liiketilojen vajaakäyttö Lahdessa

Lahden keskustan liiketilojen vajaakäyttöaste on vihdoin lähtenyt hienoiseen laskuun. Vapaat tilat ovat vähenneet tasoon 17 000 m². Pienemmät keskustan tilat ovat käytössä jopa Aleksanterinkadun länsipäässä, joka on vuosikaudet ollut vajaakäytön kurimuksessa. Vuokraus on kohdistunut pääosin pienehköihin alle 150 m² tiloihin. Sitä vastoin isojen liiketilojen vuokraaminen on edelleenkin haastavaa. Kauppakeskus Trio, jossa on ollut pitkään kroonista vajaakäyttöä, on saanut toisen kerroksen tiloihin kaupungin ja Kelan toiminnot. Trion pohjakerros on edelleen huomattavalla vajaakäytöllä. Paavolan kauppakeskus Syke on isojen muutosten edessä. Osuuskauppa uudistaa tilat konseptinsa mukaisesti. Kauppakeskus Karisma on vuokrausasteeltaan korkea. Karisma on saavuttanut Lahdessa erikoistavarakaupassa veturin aseman. Nähtäväksi jää, onko mahdollista, että kauppakeskus laajenisi.

Oman murheensa aiheuttavat Nuorisosäätiön tilat sekä entinen Anttilan tavaratalo, jotka eivät ole markkinoilla vuokrattavissa. Kyseisiä tiloja ei myöskään ole huomioitu vajaakäyttötutkimuksessa.

Kaupungin keskustan liikenneuudistukset vastatuulessa

Lahden kaupungin kaupallisen keskustan hiljentyminen on monen asian summa. Vähittäiskaupan uudistuminen, verkkokaupan lisääntyminen, kaupan yksiköiden sijoittuminen Lahdessakin keskustan ulkopuolelle sekä pankki-vakuutussektorin asiakaspalvelun siirtyminen verkkoon on puolittanut asiakasmäärät keskustassa. Myös reaalivuokrat ovat samaan aikaan alentuneet, koska vuokranmaksukyky on heikentynyt.

Lahdessa on kaivettu naftaliinista keskustan liikenneverkon uudistussuunnitelma, Liisu. Liisussa on erinomaisia keskustan kehittämiseen liittyviä aihioita, joita voi vain tukea ja kannustaa. Osa Liisu-suunnitelmaa on se, että paikallisbussiliikenteen vaihtoterminaali siirretään pois kauppatorilta itään ahtaaseen Vesijärven- ja Aleksanterinkadun risteykseen. Siirto tarkoittaa käytännössä Lahden kaupungin keskustan painopisteen siirtämistä pois kauppatorin ympäriltä, jossa paikallisbusseihin talvisena päivänä nousee 7 000-10 000 matkustajaa.

Tämä on herättänyt voimakasta keskustelua ja jopa paniikkia, koska toteutus tarkoittaisi liiketilojen osalta muutosta, jossa liiketiloista tulisi käytännössä toimistotiloja. Asian erikoisin puoli on se, että keskustan länsipuolella sijaitsee talviurheilukeskus, jäähalli, messukeskus, jalkapallohalli, uimahalli ja jalkapallostadion. Lisäksi Ranta-Kartanon asuntorakennushake on käynnistetty ja Lahden kaupunki pyrkii saamaan alueelle hotelli-uimahallilaitoksen. Tätä taustaa vasten bussiliikenteen siirtäminen pois olisi kohtalokasta.

Hankkeita Lahden keskustassa

Lahden keskustan alueella merkittävin kaupallinen hanke on entisen Anttilan tavaratalon paikalle kaavailtu kauppakeskus. Hankkeen veturina on Luhtasen teollisuussuku, joka jo muutamia vuosia sitten rakensi Renkomäkeen hulppean pääkonttorin E75 tien ja Lahden sisääntulotien risteykseen. Kauppakeskus tulisi keskustan pohjoispuolelle Paavolan alueen tuntumaan. Luonnoksissa korttelin kaksi ensimmäistä kerrosta olisi kaupallista tilaa ja niiden päälle tulisi nykymuodin mukaisesti asuntoja. Liiketiloilla ja asunnoilla olisi yhteinen pysäköinti kellarikerroksissa.

Keskustan länsipuolelle entisen linja-autoaseman kentälle on tehty Ranta-Kartanon asemakaava, jossa on asuinrakennusoikeutta noin 35 000 kem² ja lisäksi liikerakennusoikeutta. Asuntorakentaminen on alueella käynnistynyt. Ranta-Kartanoon on suunnitteilla myös hotelli-uimahalli -kombinaatio. Hanke on yksityisen tahon valmistelussa. Alueella toimiva Kisapuiston jalkapallokenttä on myös suunnitelmissa uudistaa ja lisärakentaa vastaamaan kansallisen tason kenttävaatimuksia.

Iso asia on matkakeskuksen pysäköinnin ratkaiseminen. Ilman asiallista pysäköintiä pendelöinti pääkaupunkiseudulle tyssää. Nyt pysäköintiä on rakenneltu radan eteläpuolelle, jossa se on toteutettava Anttilanmäen rinteeseen. Nyt jos koskaan olisi mahdollista tehdä laajempi pysäköintiratkaisu, kun matkakeskuksen vierestä uudelleenrakennetaan entinen poliisiasema, oikeustalo ja meijerikiinteistö. Mahdollisuuksia antaa em. tonttien tuntumassa oleva Radiomäki, johon olisi sijoitettavissa pysäköintiluolasto. Mikäli pysäköintiä ei pystyttäisi ratkaisemaan matkakeskuksen läheisyyteen, on vaihtoehtona pyrkiä saamaan jo kertaalleen alasajettu Hennalan junaseisake takaisin käyttöön. Hennalan ympäristössä olisi helpompaa ratkaista työmatkapysäköinti kuin ahtaassa matkakeskusympäristössä.

Hotellien tilanne Lahdessa

Lahdessa hotellitoiminta on kohdannut isoja muutoksia. Uusia hotelleja valmistui Lahteen vuosien 1980-1990 välillä kolme kappaletta. Lähimmän kymmenen vuoden aikana on lopetettu kaksi hotellia, joista toinen oli Lahden suurin hotelli. Kehittyneet liikenneyhteydet Helsinkiin ja tapahtumien vähyys vaativat veronsa. Lähivuosikymmenten merkittävin hotellihanke on ollut osuuskaupan taholta ostaa hotelli Seurahuone ja saneerata kiinteistö perusteellisesti. Tähän on tulossa jatkoa. Osuuskauppa on laajentanut toimintaa viereiseen rakennukseen ja nyt on tehty päätös muuttaa Seurahuoneen vastapäätä olevan tavaratalon kolmas kerros hotellitiloiksi. Uusia hotellihuoneita tulisi 50 kpl. Esillä on myös yhdistää putkella Lahden seurahuone ja osuuskaupan tavaratalokiinteistö, vastaavasti kuin Vaasassa on yhdistetty rakennuksia katuylityksin ja alituksin. Maakuntatasolla majoituskapasiteetti ei ole alentunut 2000-luvulla, koska Vierumäen urheilukeskusta on laajennettu voimakkaasti. Huoli majoitustiloista on korostunut, koska syksyyn mennessä käyttöön tulee Iittiin moottoriurheilurata, jossa on tarkoitus järjestää kansallisia ja kansainvälisiä tapahtumia.

Lahden ympäristökuntien hankkeet

Kevään kuuma kysymys on sijoitettavan jätekeskuksen sijainti. Esillä on vahvoina vaihtoehtoina Hollola ja Orimattila sekä myös Lahden itäosat. Hollola ja Orimattila ovat ilmoittaneet kielteisen kantansa uuden laitoksen sijaintipaikaksi, myönteisistä työpaikkanäkymistä huolimatta. Laitos vaatii huomattavan määrän maa-aluetta ja raskaan liikenteen määrä on huomattava. Vaadittava alueen laajuus sekä liikenne rajaavat sijainnin melko tiukasti.

Orimattila kehittää edelleen Hennan asuntoaluetta, jota toteutetaan Hennan junaseisakkeen tuntumaan. Hennan asuntohanke on edennyt odotettua verkkaisemmin, mutta alueen infra on valmis vastaanottamaan tarvittaessa laajemmankin muuttoaallon. Hennan junaseisake on vilkkaassa käytössä. Moni pysäköi ja nousee junaan Hennassa, koska Lahdessa matkakeskuksessa pysäköinti on haastavaa ja kallista. Orimattilan toinen kasvuhanke on Hennan pohjoispuolella Tuuliharjan liikenneaseman liittymäalueen kehittäminen yritystoimintoihin. Alueen yleiskaava mahdollistaa alueen kehittämisen. Työpaikka-alueen toteuttamiseen liittyy se, että entiseltä valtatieltä 4 rakennetaan Tuuliharjaan tieyhteys, joka monipuolistaisi alueen tulevan käytön. Pitkällä aikavälillä on mahdollista, että Mäntsälän ja Lahden väliin muodostuu uusi merkittävä työpaikka-alue.

Lahden naapurikunnan Hollolan työpaikkarakentaminen painottuu valtatie 12 Riihimäentien liittymäalueeseen. Valtatie 12:n uusi linjaus tulee käyttöön vuoden 2020 lopulla. Uusi tie ohittaa Salpakankaan kuntakeskuksen ja vähentää merkittävästi liikennettä Salpakankaalla. Uuden tien vaikutukset jäävät nähtäväksi, kun Salpakangas jää sivuun valtatiestä ja Salpakankaalta on nopea valtatieväylä eteläisen Lahden ostosalueille.

Heinolassa on kaavoituksessa sijoitettu Prisman myymälä E75 eteläiseen liittymäalueeseen. Prisma on tarkoitus rakentaa Citymarketin tuntumaan uudelle työpaikka-alueelle. Kaavoitusta ovat hidastaneet alueen luontoarvojen selvitykset.

Mikko Helenius
Johtava arviointiasiantuntija
Arviointitoimisto Oy