Aluekatsaukset

Oulun toimitilamarkkinat

Pohjois-Pohjanmaa - 21.10.2019

Puutetta nykyaikaisista toimistotiloista

Uusien, peruskorjattujen ja tekniikaltaan nykyaikaisten toimistotilojen vuokrauskysyntä on jatkunut erittäin hyvänä jo vuosien ajan Oulun ydinkeskustassa. Tarjonta on jo pitkään ollut niukkaa tai lähes olematonta eikä ole vastannut ollenkaan kysynnän määrää. Tilannetta kuvaa hyvin se, että Technopoliksen keväällä/kesällä 2020 valmistuva Sepänkadun n. 7.500 m² uudisrakennus on jo nyt täyteen vuokrattu. Ydinkeskustassa on juuri aloitettu Danske Bankilta vapautuneen n. 4.000 m² liike- ja toimistorakennuksen peruskorjaus, johon näyttäisi myös löytyvän vuokralaiset jo hyvissä ajoin ennen valmistumista kesäkuussa 2020. Trevian on ilmoittanut muuttavansa entisen Stockmannin tavaratalon ylimpiä liikekerroksia toimistotiloiksi, joille on hyvin kysyntää. Senaatilla on suunnitelmissa keskittää omien oikeuspuolen käyttäjiensä toiminnot Torikadun varrelle uudisrakennukseen, joka rakennettaisiin nykyisen TE-keskuksen ja verotoimiston paikalle korvaamalla osa nykyisistä rakennuksista uudisrakennuksella. Nämä tilat eivät kuitenkaan tule valtiokäyttäjien ulkopuolisille tahoille vuokrattaviksi eivätkä siten helpota yleistä tilannetta. Muita toimistotilahankkeita keskustassa ei ole rakenteilla tai suunnitteilla.

Vapaana olevien toimistotilojen määrä väheni Oulussa edellisen 12 kuukauden takaisesta n. 7.900 m², ollen kesäkuun 2019 lopussa n. 48.500 m², mikä vastaa 7,7 % vajaakäyttöastetta. Ydinkeskustan alueella toimistotilojen vajaakäyttöaste oli vain n. 4,3 % tarjolla olevan tilamäärän ollessa kesäkuun lopussa n. 11.300 m², jossa oli vähennystä vuoden takaisesta n. 1.000 m².

Huomioitavaa on, että suurin osa tällä hetkellä vapaana olevista toimistotiloista erityisesti ydinkeskustassa on teknisesti vanhanaikaista tilaa, jolle ei ole kysyntää edes edullisella vuokrahinnalla. Ydinkeskustan uudis- ja peruskorjaushankkeiden toimistotilojen bruttovuokrataso on yleisesti ollut n. 22,00-24,00 €/m²/kk, kun taas vanhojen toimistotilojen vuokrat ovat viimeiset viisitoista vuotta pysytelleet 12,00-14,00 €/m²/kk tasolla. Teknisesti heikkolaatuisia tiloja on vaikea saada vuokrattua edes 9,00-11,00 €/m²/kk vuokralla. Yritykset haluavat panostaa työntekijöidensä työhyvinvointiin sekä erityisesti hyvälaatuiseen sisäilmaan. Hyvät nykyaikaiset toimitilat ovat olennainen tekijä haluttaessa pitää hyvää huolta nykyisistä työntekijöistä ja myös yksi yritysten rekrytointivaltti uusia työntekijöitä palkattaessa.

Liiketilat täyttyneet ydinkeskustassa

Vapaiden liiketilojen määrä lisääntyi koko Oulun kaupungin alueella noin 2.000 m² verrattuna vuoden takaiseen ja kesäkuun 2019 lopussa vapaata liiketilaa oli n. 35.100 m² vajaakäyttöasteen ollessa n. 4,6 %. Tilastoissa näkyvät yksittäisinä suurimpina kohteina Halpa-Hallin (n. 4.000 m²) myymälän lopettaminen sekä Vehon henkilöautoliiketoimintojen myynti ja sitä kautta n. 2.500 m² liiketilan vapautuminen Limingatullin alueella. Tämä huomioon ottaen muihin vapaana olleisiin liiketiloihin on siis löytynyt uusia käyttäjiä.

Ydinkeskustassa vapaan liiketilan määrä väheni noin 1.200 m² ja vapaana oli n. 14.400 m² vajaakäyttöasteen ollessa n. 5,8 %. Suurin osa vapaista tiloista, n. 10.000 m², sijaitsee entisen Stockmannin korttelissa neljässä kerroksessa, eli muutoin ydinkeskustan liiketilat ovat varsin täynnä. Trevianin rahasto osti ko. kohteen kesällä ja ilmoitti syksyllä että osa ylimmistä liiketilakerroksista muutetaan toimistokäyttöön. Tämä tulee vähentämään tilastoissa nyt näkyvien vapaana olevien liiketilojen määrää merkittävästi ja tilastot alkavat kuvaamaan paremmin todellista katutasolla näkyvää tilannetta, eli tilat ovat täyttyneet kuluneen vuoden aikana varsin hyvin.

Keskustassa useita rakennus- ja peruskorjaushankkeita

Ydinkeskustassa on aloitettu torinrannassa Torihotellin rakennustyöt. Viereisellä tontilla peruskorjataan Oulun Kauppahallia, jonka peruskorjaus valmistuu heinäkuussa 2020. Torin toisella puolella on aloitettu Radisson Blue -hotellin peruskorjaus ja hotelli avataan syksyllä 2020. Technopoliksen toimistokampuksen n. 7.500 m² laajennusosa valmistuu keväällä 2020. Rotuaarin kulmalla syyskuussa aloitetun viimeksi Danske Bankin käytössä olleen perinteisen pankkirakennuksen täydellinen peruskorjaus liike- ja toimistokäyttöön valmistuu kesällä 2020. Lisäksi ydinkeskustan alueella on käynnissä useita asuinkerrostalohankkeita Kirkkokadulla, Pakkahuoneenkadulla ja Isokadulla. Rautatienkadun varrella on rakenteilla useita asuinkerrostaloja kolmella eri rakennusliikkeellä. Näiden lisäksi keskustan lähiympäristössä rakennetaan myös runsaasti asuinkerrostaloja esimerkiksi Kasarmintien varrella, Tuirassa, Karjasillalla ja Limingantullissa.

Rakennusliikkeillä on kiireelliset ajat erityisesti seuraavan 12 kuukauden aikana ja pieniin korjaus- ja muutostyökohteisiin on ollut jo jonkin aikaa vaikea löytää tekijöitä. Nostureita näkyy ympäri kaupunkia enemmän kuin koskaan aikaisemmin. Mikäli asuinrakentaminen ennusteiden mukaisesti vähenee, on Oulussa rakenteilla mm. n. 10 vuotta kestävä miljardin euron sairaalahanke sekä suunnitteilla useita valtion (oikeustalo, poliisitalo, vankila) hankkeita sekä Oulun kaupunginjohtajan juuri esittämiä kaupunkikonsernin talousarvion mukaisia yhteensä n. 420 M€ investointeja julkisiin rakennuksiin vuosille 2020-2022. Taloudellinen toimeliaisuus näyttää siis jatkuvan Oulussa tulevina vuosina erittäin hyvällä tasolla!

Pekka Laurila-Harju
Myyntipäällikkö
Catella Property Oy, Oulu