Aluekatsaukset

Alkuvuoden transaktiovolyymi kiinteistömarkkinoilla on ollut erittäin alhaisella tasolla, ja sitä voidaankin pitää huomattavana pettymyksenä. Talouden kasvu on hidasta tai lähes olematonta, investointien määrä on vähäinen ja monilla aloilla kärsitään negatiivisen kasvun ajoista. Pankkien vakavaraisuussäännösten tiukentuminen, johtuen Basel III:sta, vähentää tarjottavan rahan määrää markkinoilla, mikä edelleen vaikeuttaa kiinteistöinvestointeja.

Toimitilojen vajaakäyttöasteet Turussa edelleen maltillisella tasolla

Tyhjän toimistotilan määrä on hieman kohonnut, noin 55.000 m²:iin, mikä tarkoittaa 7,5 % vajaakäyttöastetta. Uusi ja moderni toimistotila on kysyttyä, mikä näkyy uusien hankkeiden käynnistymisenä. Vanha tilakanta ei täytä enää nykyvaatimuksia, tai on jopa käyttökelvotonta, kuten esimerkiksi Verohallinnon käytössä olevan, niin kutsutun Matintalon, homeongelmat osoittavat. Lähiaikoina valmistuneet ja tällä hetkellä käynnissä olevat toimistohankkeet ovat sijoittuneet lähinnä Kupittaalle, satamaan, Pitkämäkeen ja Logomon yhteyteen ratapihalle. Keskustan alueella ei ole juurikaan modernia toimistotilaa, vaikka kysyntää olisi. Ns. Torin kulman asemakaavamuutos hyväksyttiin, mikä mahdollistaa toimisto- ja liiketilojen uudisrakentamisen Eerikinkadun ja Kauppiaskadun kulmaukseen.

Liiketilojen vajaakäyttöaste on pysynyt viime vuodet tasaisena. Vielä vuodenvaihteessa tyhjän tilan osuus oli 3,5 %:a, mikä tarkoittaa noin 30.000 m² tyhjää liiketilaa. Tyhjän liiketilan määrä on kuluvan kevään aikana kasvanut huomattavasti, kun KodinYkkösen liikerakennus Länsikeskuksessa sekä Itäharjun K-Rauta tyhjenivät. Markkinoiden pienuudesta kertoo jotain se, että näiden kahden kohteen tyhjeneminen lähes tuplaa tyhjät liiketilaneliöt Turussa. Myös keskustan pieniä liiketiloja näkyy katukuvassa valitettavan paljon. Hansakorttelissa keväällä avanneiden Hennes & Mauritzin ja Stadiumin odotetaan toimivan vetovoimaisina houkuttimina ja lisäävän keskustan asiakasmääriä.

Tuotanto- ja varastotilojen vajaakäyttöaste on luokkaa 4,4 %, ja se on pysynyt lähes samalla tasolla jo muutaman vuoden. Uusinvestointien määrä on hyvin vähäinen, johtuen yleisestä taloustilanteesta. Erityisesti sataman ja Pansion alueilla on suurimmat laajentumispotentiaalit, joiden käyttäjinä voidaan ajatella ainakin kuljetus- ja huolintaliikkeitä. STX-telakan ympärillä on pyörinyt vuoden vaihteesta asti melkoinen kohu. Telakan jatkon takaaminen on koko talousalueen kannalta hyvin tärkeää, erityisesti sen vaikutus näkyy tuotanto- ja varastotilojen markkinoilla.

Mielenkiintoisia pitkän tähtäimen aluehankkeita Turussa

Kupittaan alue omaa vahvaa toimistokysyntää käyttäjien keskuudessa. Kupittaata voidaankin pitää Turun vetovoimaisimpana business-alueena. Konkreettisena osoituksena tästä on verottajan suunnitelmat sijoittautua Kupittaalle Kakolan entisten vankilatilojen sijaan. Alueelle on suunnitteilla lisärakentamista, ja pidemmän tähtäimen kehitys- ja laajenemisvarat ylettyvät Itäharjun teollisuusalueen puolelle asti, jolloin puhutaan aivan eri mittasuhteista. Kupittaa on myös vahvistamassa asemaansa koulu- ja urheilutilojen keskittymänä, mahdollisten uusien AMK-Campuksen ja palloiluhallin muodossa. Kupittaan jatkeena Skanssi taas vetää puoleensa tilaa vievää kauppaa ja lisärakennusoikeuden järjestämistä alueelle on pidettävä tärkeänä, jotta mahdollisille toimijoille löytyy vapaita yritystontteja myös Turun kaupungin alueelta, eikä vain Turun kehyskunnista.

Sataman ja sen lähialueiden kehittämiseksi ja maankäytön tehostamiseksi on alueella hyväksytty osayleiskaava, joka tunnetaan Linnakaupunkina. Alueesta on tarkoitus muodostaa merellinen kaupunginosa, jossa sijaitsee monipuolisesti palveluja ja asuntoja. Sataman tavoitteena on kehittyä logistisena keskuksena ja sen lähettyville on suunnitteilla useita asuin- ja työpaikka-alueita. Iso-Heikkilän nykyinen, osittain sekava ja vanhahtava työpaikka-alue tullee saamaan jatkossa aivan uudenlaisen ilmeen. Alueelle on suunnitteilla mittavaa asuinrakentamista, joka kaipaa tietysti lähelle myös palveluja eli toimitilarakentamista. Vaasanpuiston nimellä kulkevan lähinnä Pansiontietä sijaitsevan alueen vanhat vedenpuhdistamon rakennelmat on purettu ja ensimmäisiä projekteja odotetaan käynnistyväksi lähitulevaisuudessa. Iso-Heikkilän keskiosissa sijaitsee kerrostalorakentamiselle kaavailtu Kirstinpuisto ja vielä etäämmällä Radantaus –nimellä kulkeva alue. Koko Iso-Heikkilän rakentamisvarat ovat niin mittavat, että alueen kehittyminen vienee vuosikymmeniä. Iso-Heikkilän aluetta huomattavasti pienempi vastaava kehityskohde löytyy myös lähempänä satamaa. Entinen teollisuus- ja varastorakennusten alue kulkee tulevaisuudessa Linnanfältti nimellä, ja siitä on tarkoitus muodostaa moderni asuin- ja työpaikka-alue. Alueen vanhaa rakennuskantaa on tarkoitus säilyttää ja uuden rakentamiselle on osoitettu melko tiukatkin määräykset. Linnanfältin ominaispiirteenä voidaan mainita puurakentaminen.

Edellä mainitut aluekehityshankkeetkin odottavat varmasti talouden nopeampaa elpymistä ja markkinoiden vetovoiman lisääntymistä, mikä takaisi projektien nopeamman käynnistymisen ja rakentumisen. Toisaalta suhdanteiden parantumista odottaa koko kiinteistöala, sillä nykyiset tunnelmat ovat varsin alavireiset.

Sami Matara
KHK, AKA, yleisauktorisointi
Catella Property Oy, Turku