Aluekatsaukset

Pääkaupunkiseudulla oli vuodenvaihteessa tyhjää toimistotilaa noin 940 000 m², mikä on 11 prosenttia toimistokannasta. Tarjolla olevan toimistotilan määrä on kaksikertainen verrattuna tasapainotilaan, mikä on 5–6 prosenttia. Ennustamme tyhjän tilan määrän nousun jatkuvan vuoden 2013 aikana – syynä ovat etenkin hidas talouskasvu ja runsas uusien toimistotilojen valmistuminen kuluvana vuonna.

Joiltakin isoilta käyttäjiltä on myös saatu viitettä siitä, että niiden nykyisissä toimistotiloissa voisi olla jopa 20–40 prosentin ylikapasiteetti. Pitkäaikaiset vuokrasopimukset kuitenkin pitävät tilasopeutuksen hidasliikkeisenä. Tämä piilovajaakäyttöaste siirtyy kuitenkin viiveellä näkyviin vajaakäyttöasteessa.

Hidas talouskasvu käänsi tyhjän tilan määrän jälleen nousuun

Finanssikriisiä edelsi kolmen vuoden jakso, jolloin pääkaupunkiseudun vajaakäyttöaste liikkui 8 prosentin molemmin puolin, bruttokansantuotteen kasvu oli yli 4 prosentin luokkaa ja uutta toimistotilaa valmistui vuosittain alle 100 000 m². Vuonna 2009 finanssikriisi sysäsi talouskasvun 9 prosentin laskuun, mikä nosti vajaakäyttöasteen nopeasti yli 12 prosentin ennätystasolle. Tilannetta vaikeuttivat ennen kriisiä käynnistetyt toimistohankkeet, joiden valmistuminen toi markkinoille lähes 250 000 m² uutta toimistotilaa.

Kun finanssikriisi hiljensi työmaat, vuonna 2010 valmistui vain noin 40 000 m² ja 2011 noin 70 000 m² uutta toimistotilaa. Kun vielä bkt samanaikaisesti kasvoi noin 3–4 prosenttia, nämä yhdessä aiheuttivat tyhjän tilan määrässä hetkellisen laskun.

Viime vuonna nollaan painunut talouskasvu ja valmistuneen toimistotilan hyppäys noin 140 000 m²:iin saivat tyhjän tilan määrän jälleen kääntymään selvään nousuun. Tyhjän tilan määrä on noussut kaikissa muissa toimisto-osamarkkinoissa paitsi Pitäjänmäellä, jossa se on laskenut tasaisesti.

Suurten käyttäjien muutot heiluttavat Helsingin keskustan markkinaa

Helsingin ydinkeskustan ja lähiympäristön vuokramarkkinaa hallitsevat lähitulevaisuudessa suurten käyttäjien muutot, joita vauhdittaa Töölönlahdelle valmistuva uusi toimistoalue. Asianajotoimisto Borenius muuttaa Eteläesplanadi 2:een, josta taas UPM muuttaa Töölönlahdelle. Asianajotoimisto Hannes Snellman puolestaan muuttaa Eteläesplanadille tiloihin, joista Kauppalehti muutti Töölönlahdelle. Kirkkohallitus muuttaa Katajanokalta Pohjoisrantaan, Talentum keskustasta Ruoholahteen ja Cargotec Sörnäisistä samoin Ruoholahteen.

Helsingin keskustassa tyhjän toimistotilan määrä on pysynyt kohtuullisen pienenä, toisin kuin muissa toimisto-osamarkkinoissa.

Prime-vuokra edelleen nousussa ydinkeskustassa – muualla laskussa

Ydinkeskustan prime-toimistobruttovuokra on noussut yhä, tosin maltillisesti. Ydinkeskustan uusien sopimusten vuokrat ylittävät usein jo 30,0 €/m²/kk, parhaissa kohteissa taso voi olla jopa yli 35,0 €/m²/kk. Pieniin ja keskikokoisiin toimistotiloihin näyttääkin löytyvän käyttäjiä, jotka ovat valmiita maksamaan laadukkaasta ydinkeskustan tilasta korkeaa vuokraa. Laatuvaatimusten nousu johtaa siihen, että myös ydinkeskustan tilat eriytyvät hyviin ja huonoihin, kun aiemmin prime-sijainti oli hallitsevin tekijä.

Muilla keskeisillä toimistoalueilla taloustilanne on joko pysäyttänyt vuokrien nousun tai kääntänyt ne loivaan laskuun. Ruoholahdessa, Keilaniemessä ja Leppävaarassa prime-vuokrat ovat laskeneet 0,5 €/m²/kk, mutta alueiden keskinäinen järjestys on säilynyt: Ruoholahden prime-vuokrataso on 22,5 €/m²/kk, Keilaniemen 21,0 €/m²/kk ja Leppävaaran 19,0 €/m²/kk. Tapiolan kehityttyä sen ja Keilaniemen välinen vuokratasoero on kaventunut viidestä eurosta kolmeen euroon. Pitäjänmäen muista poikkeavaa vajaakäyttöasteen laskua selittää osaltaan myös alhainen vuokrataso.

Taistelu vuokralaisista on kovaa

Taistelu vuokralaisista on kaikilla alueilla kovaa ja omistajat pitävät lujasti kiinni nykyisistä käyttäjistä. Erityisesti uudiskohteet yrittävät parantaa kilpailukykyään paitsi tilatehokkuudella, myös vapaakuukausilla ja portaittaisella vuokrien nousulla. Uudiskohteidenkin vuokrausajat ovat selvästi pidentyneet.

Yksittäisissä kohteissa, joissa omistajalla tai päävuokralaisella on erityisen suuri vuokrausintressi, vuokrat saattavat painua huomattavasti keskimääräisistä tasoista.

Liiketilamarkkinassa ei suuria muutoksia

Liiketilojen vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla on säilynyt jo pitkään alhaisena, ja muutokset ovat olleet kohtuullisen pieniä. Tyhjää liiketilaa on vain noin 93 000 m², missä on pientä kasvua viime kesästä. Toistaiseksi kuluttajien lisääntynyt epävarmuus ja kaupan myynnin hidas kasvu eivät ole kuitenkaan nostaneet vajaakäyttöastetta merkittävästi. Helsingin ydinkeskustassa liiketilojen vuokrat ovat jatkaneet maltillista nousua, mutta muualla vuokrataso on säilynyt entisenä.

Teollisuus- ja varastotila pitänyt hyvin pintansa

Tyhjän teollisuus- ja varastotilan määrässä ei ole isoja muutoksia, ja vajaakäyttöaste säilyi 5 prosentissa, lähellä tasapainotilaa. Pääkaupunkiseudun markkinaan vaikuttaa kaksi erilaista kehitystrendiä: toisaalta käyttäjiä siirtyy alueen ulkopuolelle pääväylien varrelle kehittyneisiin uusiin logistiikkakeskuksiin, ja toisaalta lähijakeluun tarvitaan aina tietty määrä logistiikka- ja varastotilaa. Tämä lähijakelun tilan tarve pääkaupunkiseudulla saattaa jopa lisääntyä heikossakin taloustilanteessa muun muassa väestönkasvun takia.

Teollisuus- ja varastotilan markkina on vakaampi kuin toimistomarkkina, koska spekulatiivinen rakentaminen on vähäistä. Myös vuokrataso on pysynyt kaikissa osamarkkinoissa ennallaan.

Voisiko käyttäjäostaja nousta jälleen eturiviin?

Pitkään jatkunut trendi käyttäjien siirtymisestä omistustiloista vuokralle ei varmaankaan ole muuttumassa. Moni seikka, kuten alhainen korkotaso, kuitenkin puoltaa nyt myös omistustilan hankintaa. Myös yritysrahoitus toimii tällä hetkellä paremmin ja edullisemmin kuin sijoituskohteiden rahoitus.

Jotta käyttäjä innostuisi ostamaan, hänen tulisi saada kiinteistö edullisesti, mikä edellyttää motivoitunutta myyjää. Myyntimotivaatio syntyy tilanteessa, jossa vaihtoehtoiset ratkaisut ovat selvästi huonompia – tai niitä ei ole. Yritys, joka itse hyödyntää kiinteistöä, tuo samalla ratkaisun käyttäjästä toisin kuin sijoittajaostaja. Omistaminen voi siis olla käyttäjälle taloudellisesti järkevää, jos se on muuten liiketoiminnan kannalta luonteva vaihtoehto.

Erkki Hakala
Toimitusjohtaja
Catella Property Oy, Helsinki